Einführung zur Baufinanzierung

Alles, was du zum Ablauf wissen solltest, erfährst du in diesem sehr umfangreichen Artikel.

Einführung zur Baufinanzierung

Alles, was du zum Ablauf wissen solltest, erfährst du in diesem sehr umfangreichen Artikel.

Einleitung

Die Baufinanzierung: Auch Immobilienfinanzierung, Baukredit oder anders genannt. Für viele Menschen wohl einer der größten und bedeutsamsten Schritte in ihrem Leben ist der Kauf der eigenen Immobilie. Damit du für dein Vorhaben und deine Baufinanzierung bestmöglich vorbereitet bist, erfährst du in diesem Artikel, was dich auf dem Weg in die eigenen vier Wände erwartet.

Was dich als Leser erwartet

Wir werden damit beginnen, einige Begriffe der Baufinanzierung zu erklären. Anschließend geht es um die Kalkulation: Wie du ermittelst, wie viel Haus du dir leisten kannst und welche Posten du auf dem Zettel haben solltest. Darauf beschäftigen wir uns mit der Immobiliensuche, gefolgt von der Suche nach der passenden Finanzierung. Wir werden außerdem ein wenig Einblick in die Arbeit bei kreditgebenden Banken gewähren und erklären, was erforderlich ist, um eine positive Kreditentscheidung für deine Baufinanzierung herbeizuführen. Zu guter Letzt behandeln wir das Thema Auszahlung und setzen uns mit der Bildung von Rücklagen sowie der Minimierung von Risiken, die bei einer Baufinanzierung auftreten können, auseinander.

Zweck dieses Artikels

Mit diesem Artikel sollst du bestmöglich auf sämtliche Stationen der Baufinanzierung vorbereitet werden.

An wen sich dieser Artikel richtet

Dieser Artikel richtet sich an all diejenigen, welche sich besonders umfangreich über die Baufinanzierung und der damit einhergehenden Themen informieren möchten. Primär werden Eigennutzer von Immobilien mit den folgenden Zeilen adressiert.

Die Baufinanzierung - Was ist eine Baufinanzierung

Was ist eine Baufinanzierung?

Damit du in Erfahrung bringst, wie die genaue Definition einer Baufinanzierung lautet, werden wir im Folgenden ein wenig zum Begriff an sich klären.

Der Definition des Begriffs „Baufinanzierung“

Als Baufinanzierung bezeichnet man grundsätzlich die Anschaffung einer Immobilie mit Hilfe eines Kredits. Unter dem Begriff Baufinanzierung fällt gegenwärtig jedoch auch beispielsweise die Modernisierung einer Immobilie, die Sanierung oder auch die Weiterführung einer bestehenden Finanzierung, die Anschlussfinanzierung.

Gekürzt und vereinfacht ausgedrückt:

Der Begriff Baufinanzierung wird für sämtliche Vorgänge bezüglich eines Finanzierungsvorhabens mit Bezug auf eine Immobilie genutzt.

Alternative Bezeichnungen für eine Baufinanzierung

Die folgenden, geläufigsten Begriffe werden oft als Synonyme für den Themenbereich der Baufinanzierung verwendet:

  • Immobiliendarlehen
  • Immobilienkredit
  • Baugeld
  • Baukredit
  • Hypothekenkredit
  • Hypothekendarlehen
  • Hypothek

Mögliche Vorhaben bei einer Baufinanzierung

Wie eingangs erwähnt, wird die Bezeichnung Baufinanzierung für eine Vielzahl von Vorhaben mit Bezug auf die Finanzierung dessen genutzt. Die Baufinanzierung kommt bei folgenden Projekten in Frage:

Kauf einer Bestandsimmobilie

Eine Bestandsimmobilie ist ein Objekt, bei dem es sich um eine Immobilie handelt, die weder erstmals bezogen, noch neu errichtet wurde. Kurzum: Eine Immobilie, die „gebraucht“ ist.

Kauf eines Neubaus vom Bauträger

Bei dem Kauf vom Bauträger handelt es sich um ein sogenanntes Neubauvorhaben. Es wird also eine neu errichtete Immobilie direkt über einen Bauträger erworben und erstmalig bezogen. In der Regel ist der Kauf eines Neubaus vom Bauträger eine der simpleren Methoden, ein neues Gebäude zu errichten und zu erstehen.

Eigenes Bauvorhaben

Bei dem eigenen Bauvorhaben wird ein Objekt unter Zuhilfenahme eines Architekten neu errichtet. Diese Art des Neubaus setzt eine gute Vorbereitung und Planung voraus. Daher bietet sich diese Methode zur Errichtung einer neuen Immobilie besonders für Menschen an, die gerne eigenhändig planen und dabei bereit sind, einen größeren Planungsaufwand in Kauf zu nehmen.

Anschlussfinanzierung

Von einer Anschlussfinanzierung spricht man, wenn ein Darlehensnehmer ein neues Darlehen für seine „Altfinanzierung“ benötigt. Dieser Umstand tritt beispielsweise dann ein, wenn eine Baufinanzierung ursprünglich für einen kurzen Zeitraum abgeschlossen wurde und nach Ende der Laufzeit dieser Baufinanzierung eine Restschuld an Kredit übrig bleibt. Diese Restschuld wird dann mit Hilfe der Anschlussfinanzierung weiterfinanziert.

Modernisieren

Bei einer Modernisierung wird ein bestehendes Objekt überarbeitet und in der Regel „auf den aktuellen Stand der Technik und Möglichkeiten“ gebracht. Dabei kann es sich beispielsweise um die Erneuerung der Heizungsanlage, der Dämmung der Außenfassade oder aber auch um eine Änderung an der Grundrissgestaltung handeln.

Forwarddarlehen

Das Forwarddarlehen kann als „modifizierte Version“ der Anschlussfinanzierung bezeichnet werden. Im Grunde dient das Forwarddarlehen dem gleichen Zweck wie die Anschlussfinanzierung. Jedoch lässt sich ein Forwarddarlehen bereits sehr frühzeitig abschließen. Somit können die gegenwärtigen Zinsen für Baugeld bereits heute bis zu fünf Jahre im Voraus festgelegt und gesichert werden.

Gründe für und gegen den Erwerb von Immobilien

Für den Erwerb einer Immobilie sprechen eine Vielzahl von Gründen. Die wichtigsten davon seien in diesem Abschnitt aufgeführt.

Stabilität

Der Besitz einer Immobilie verspricht das Gefühl „angekommen“ zu sein und sorgt für Stabilität im Leben. Man baut sich ein „Nest“.

Vermögensbildung

Wird ein Haus finanziert und abbezahlt, bildet sich Vermögen in Form einer schuldenfreien Immobilie.

Altersvorsorge

Wer jetzt sein Eigenheim finanziert und bis zur Rente abgezahlt hat, macht sich unabhängig von etwaigen Mieterhöhungen durch den Vermieter und verschafft sich bei Renteneintritt einen größeren, finanziellen Spielraum.

Nachteile des Erwerbs von Immobilien

Werthaltigkeit

Der Wert einer Immobilie hängt stark von der Substanz, dem Objektalter und dem Zustand ab. Daher ist es erforderlich, regelmäßig in die Modernisierung einer Immobilie zu investieren, um die Werthaltigkeit dieser zu sichern. Diese Kosten fallen bei einem Mietverhältnis für den Mieter nicht an.

Kapitalbindung

Das Kapital, welches in die Rückzahlung der Immobilie fließt, wird gebundenes Kapital genannt. Denn: Es handelt sich bei einer abbezahlten Immobilie zwar um einen Vermögenswert. Unkompliziert abrufen und reinvestieren lässt sich dieser jedoch nur bei Verkauf des Objektes. Das Kapital ist in der Immobilie gebunden.

Kosten

Auch wenn die Darlehenszinsen derzeit niedrig sind: Die Preise für Immobilien haben sich in den vergangenen zehn Jahren stetig verteuert. Abgesehen davon, dass Baugeld günstig zu bekommen ist, sollte bedacht werden, dass Kapital zwar günstig erhältlich ist, doch hohe Immobilienpreise nicht selten einen Zinsvorteil egalisieren.

Die Baufinanzierung - Kalkulation Planung Risikoabwägung

Kalkulation, Budget & Risikoabwägung bei dem Immobilienkredit

Die Baufinanzierung sollte wohl kalkuliert sein. In diesem Abschnitt behandeln wir Kalkulation, die Bestimmung des Finanzierungsbudgets und gehen auf die Risiken einer Baufinanzierung und Minimierung dieser ein.

Den Immobilienkredit für die Zukunft planen – Finanziell und familiär

Bei einer Baufinanzierung ist es erforderlich, sich Gedanken über die gegenwärtige und zukünftige finanzielle sowie familiäre Situation zu machen.

Familienplanung

Ist deine Familienplanung schon abgeschlossen? Oder hast du hierzu noch gar keine konkreten Pläne? In jedem Fall solltest du das Thema Familienplanung bei der Aufstellung einer Finanzierung im Hinterkopf behalten. Dies sowohl in Bezug auf die Eigenschaften des zukünftigen Eigenheims als auch auf die finanziellen Verpflichtungen, die sich ergeben können, solltest du Nachwuchs planen.

Berufliche Perspektive

Jedes Kreditinstitut setzt ein solides Beschäftigungsverhältnis für die Kreditvergabe zwingend voraus. Auch du selbst solltest dir Gedanken zu deiner beruflichen Perspektive machen. Bist du bei deinem Arbeitgeber glücklich oder planst du schon seit längerem, einen Arbeitgeberwechsel  durchzuführen? Bei letzterem empfiehlt es sich, die Überlegungen zum Kauf einer Immobilie noch ein wenig zu verschieben, bis du dir, was deine berufliche Zukunft angeht, etwas sicherer bist. Mit solchen Überlegungen minimierst du das Risiko, aufgrund eines Jobwechsels und womöglich niedrigerem Einstiegseinkommen in eine berufliche Schieflage zu geraten.

Budget für die Baufinanzierung ermitteln

Zu Beginn deiner Überlegungen bezüglich des Erwerbs eines Objektes solltest du in Erfahrung bringen, wie viel Haus du dir leisten kannst. In unserer Rubrik Rechner findest du unter anderem den Budget-Rechner, mit dem du eine erste Einschätzung zu deinem Kreditpotenzial erhalten kannst.

Haushaltsrechner als Grundlage

Möchtest du deine Ein- und Ausgaben detailliert gegenüberstellen und auf dieser Basis das Budget für eine Baufinanzierung berechnen? Hierfür haben wir einen Haushaltsplan für dich, der dir bei einer detaillierten Kalkulation behilflich sein wird. Hierbei handelt es sich um eine Excel-Tabelle. Du benötigst eine aktuelle Office-Suite, um die Datei öffnen und bearbeiten zu können.

Beachte bitte, dass es sich sowohl bei dem Budget-Rechner, als auch bei dem Haushaltsplan um vereinfachte Verfahren zur Bestimmung des Budgets für eine Baufinanzierung handelt. Die Berechnung dient lediglich dazu, dir einen ersten Eindruck von den Möglichkeiten zu verschaffen. Eine Verbindlichkeit auf ein Darlehen, in von dir kalkulierter Höhe, kann daraus nicht abgeleitet werden.

Budget mit Berater berechnen

Um eine fundierte und konkrete Aussage einzuholen, wie viel Baufinanzierung du dir leisten kannst, empfehlen wir dir Rücksprache mit einem Berater zu halten. Dieser kann eine vollständige Analyse deiner gegenwärtigen finanziellen Situation vornehmen und dir genau mitteilen, in welchem Preisbereich du dich nach einer Immobilie umschauen kannst. Schreib uns doch, und wir teilen dir mit, wie viel Haus du dir leisten kannst.

Eigenkapitaleinsatz für die Baufinanzierung bestimmen

Der wohl wichtigste Punkt, wenn es um den Erhalt der bestmöglichen Konditionen für Baugeld geht: Die Höhe des Eigenkapitaleinsatzes. Je mehr Eigenkapital du in eine Baufinanzierung einbringst, desto geringer das Kreditrisiko für die kreditgebende Bank. Und das bedeutet für dich: niedrigere Darlehenszinsen.

Mögliche Quellen von Eigenkapital für das Immobiliendarlehen

Eigenkapital kann in verschiedenen Formen für die kreditgebende Bank bereitgestellt werden. Die verbreitetsten Möglichkeiten, den Anteil von Eigenkapital bei einer Baufinanzierung zu erhöhen, findest du im Folgenden:

Barmittel

Mit Barmitteln ist dein Kontoguthaben auf deinem Girokonto gemeint oder auch das Kapital aus einem Bausparvertrag, welches du aus diesem entnehmen und für deine Baufinanzierung einbringen kannst.

Barmittel sind in der Regel kurzfristig verfügbar und werden meist direkt zur Zahlung eines Teils des Kaufpreises der Immobilie bei einer Baufinanzierung eingesetzt.

Immobilien

Auch Immobilien können eine adäquate Quelle von Eigenkapital darstellen. Üblicherweise spricht man allerdings von einer Zusatzsicherheit in Form einer Immobilie, wenn Immobilien bei einer Baufinanzierung eingebracht werden sollen.

In der Regel wird die Bank ein sogenanntes Grundpfandrecht im Grundbuch der Immobilie eintragen, die als Zusatzsicherheit dient.

Eigenleistungen

Bei Eigenleistungen handelt es sich im Grunde nicht um Eigenkapital per se. Vielmehr handelt es sich bei Eigenleistungen um eine sogenannte Muskelhypothek.

Bei der Muskelhypothek wird Arbeitsleistung, die du beispielsweise unentgeltlich bei der Modernisierung einer Immobilie einbringst, wie Eigenkapital gewertet. Jedenfalls bei dem Teil des Darlehensvolumens einer Baufinanzierung, bei dem es sich nicht um die Kaufnebenkosten handelt. Diese  müssen in der Regel mit Hilfe von Eigenkapital oder einem Nachrangdarlehen beglichen werden.

Tipps für die korrekte Kalkulation des Finanzierungsbudgets

Damit deine Kalkulation korrekt und sicher ist, solltest du einige, wenige Tipps bei der Bestimmung deines Finanzierungsbudgets berücksichtigen.

Konservativ berechnen

Plane für variable Posten deiner Einnahmen- und Ausgabenrechnung einen Puffer ein. Idealerweise nimmst du einen Aufschlag von 20 % für Positionen, dessen Kosten variieren können.

Puffer einplanen

Insbesondere bei Neubauvorhaben von Wichtigkeit: Plane einen finanziellen Puffer ein. So bist du vor etwaigen Mehrkosten gefeit und nicht gezwungen, eine Nachfinanzierung bei deinem Kreditgeber zu beantragen. Diese werden meist mit einem Zinsaufschlag versehen, was deine Gesamtfinanzierung verteuert.

die passende Immobilie für die baufinanzierung finden

Eine passende Immobilie finden

Du hast dein mögliches Finanzierungsbudget ermittelt, bzw. bestimmen lassen? Dann geht es daran, eine passende Immobilie zu finden.

Die Suche nach einer geeigneten Immobilie kann eine langwierige Angelegenheit sein. Was du bei der Immobilienauswahl berücksichtigen solltest und welche Möglichkeiten es gibt, die Traumimmobilie zu finden, behandeln wir im folgenden Abschnitt.

Festlegen des Immobilientyps

Idealerweise legst du dich bereits im frühen Stadium deiner Immobiliensuche fest, welche Art Immobilie dir am ehesten zusagt. Dabei spielen die folgenden Immobilientypen eine zentrale Rolle bei der Auswahl des passenden Objekts.

Reihenhaus

Reihenhäuser sind Immobilien, die, wie der Name schon sagt, in Reihe gebaut sind. Dabei gleichen sich die einzelnen Gebäudeeinheiten in der Regel bezüglich Grundriss und Energiebilanz. Reihenhäuser sind mit Bezug zur Wohnfläche oft günstiger als freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser.

Mehrfamilienhaus

Von eine Mehrfamilienhaus spricht man, wenn sich in einem Gebäudekomplex mehr als 2 Wohneinheiten befinden. Mehrfamilienhäuser sind oftmals für Investoren mit Renditeabsichten, sogenannte Kapitalanleger, besonders interessant.

Doppelhaushälfte

Der Name sagt es bereits aus: Bei einer Doppelhaushälfte handelt es sich um den Gebäudeteil einer Immobilie, die über insgesamt zwei Wohneinheiten verfügt. Oftmals die kostengünstigere Alternative zu freistehenden Einfamilienhäusern.

Freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus

Der Vorteil des freistehenden Ein-, bzw. Zweifamilienhauses: Deine Nachbarn grenzen in der Regel nicht unmittelbar an deinem Wohngebäude an. Die Grundstücksgrenze legt die Grenze zum Nachbarn fest.

Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung befindet sich in der Regel innerhalb des Gebäudekomplexes eines Mehrfamilienhauses. Eigentumswohnungen sind meist günstiger als Reihenhäuser, Ein-/Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften  zu erwerben.

Wunschparameter der Immobilie bestimmen

Idealerweise legst du während der Suche nach einer passenden Immobilie fest, welche Parameter von besonderer Wichtigkeit für dich sind.

Wohnfläche

Unter Berücksichtigung deiner Familienplanung solltest du dir Gedanken über die zukünftige Wohnfläche deines Eigenheimes machen.

Grundstücksgröße

Wie viel Fläche benötigst du, um dich „auszutoben“? Außenanlagen und Garten benötigen regelmäßige Pflege. Bist du der Typ dafür? Oder genügt dir eine kleine Terrasse und du meidest die Instandhaltung größerer Grundstücksflächen?

Alter

Bist du bereit etwaige Modernisierungen im Zuge eines Immobilienkaufs zu  leisten / finanzieren? Oder ist es dir wichtig,  eine anfänglich möglichst „wartungsfreies“ Immobilie zu erwerben? In zweitem Fall wäre ein Objekt jungen Alters oder gar ein Neubau anzuraten.

Objektzustand

Legst du gerne selbst Hand an? Dann könnte eine modernisierungsbedürftige Immobilie das Objekt der Wahl für dich sein. Immobilien in renovierungs- und modernisierungsbedürftigem Zustand sind preislich oftmals attraktiver als schlüsselfertige Häuser.

Kanäle für die Immobiliensuche

Die Suche nach einer passenden Immobilie zur Eigennutzung kann sich langwierig gestalten. Im Folgenden die üblichen Anlaufstellen für die erfolgreiche Suche nach dem passenden Eigenheim.

Immobilienportale

Die bekannten Immobilienportale wie Immobilienscout24 oder Immowelt bieten meist die größte Auswahl an potenziellen Kaufimmobilien. Auch Kleinanzeigenportale bieten sich zur Recherche nach dem passenden Objekt an. Dort sind oftmals auch private Immobilienverkäufer anzutreffen, sodass die Zahlung einer Maklerprovision oftmals entfällt.

Immobilienmakler

Die direkte Kontaktaufnahme zu einem Immobilienmakler vereinfacht die Suche nach dem passenden Objekt mitunter signifikant. Der Makler wird nach Rücksprache mit dir unter Berücksichtigung deiner Wunschparameter sein eigenes Immobilienportfolio durchsuchen sowie seine Kontakte nutzen, um die passende Immobilie für dich zu finden. In jedem Fall werden Kosten für die Beauftragung des Immobilienexperten anfallen.

Städte & Gemeinden

Besonders von Bedeutung, wenn du mit dem Neubau einer Immobilie liebäugelst. Gemeinden und Städte verfügen nicht selten über einen Bestand aus diversen Grundstücken, die in Form von fest definierten Baugebieten an Interessenten mit Hilfe eines Bewerbungsverfahrens zugeteilt werden. Frag doch einfach direkt bei der Gemeinde oder Stadt des von dir priorisierten Wohnsitzes an, ob in absehbarer Zeit ein neues Baugebiet ausgewiesen wird oder Grundstücke zum Verkauf stehen. Der Grundstückskauf von der Gemeinde oder Stadt stellt sich in der Regel deutlich kostengünstiger als der Erwerb über Immobilienportale oder Makler dar.

Bekannte & Netzwerk

Mach Werbung für dein Vorhaben in deinem Verwandtenkreis, bei Kollegen und Bekannten. Vielleicht knüpfst du so direkt Kontakte zu potenziellen Immobilienverkäufern und kannst idealerweise deine Traumimmobilie finden, bevor diese auf dem „breiten Markt“ (Immobilienportale) ausgeschrieben ist.

Zwangsversteigerungen

Für Schnäppchenjäger: Eine Zwangsversteigerung bietet im Idealfall ein  enormes Einsparpotenzial bei den Kosten eines Immobilienkaufs. Idealerweise verfügst du bereits vor dem Bieterverfahren über eine Finanzierungszusage einer regionalen Sparkasse oder Volksbank. Deutschlandweit tätige Kreditinstitute führen eine Prüfung der Finanzierung von Objekten aus Zwangsversteigerungen nämlich meist erst durch, sobald du den Kaufzuschlag erhalten hast. Daher ist bei Zwangsversteigerungen die erste Anlaufstelle zur Klärung der Machbarkeit deines Projektes ein regional ansässiges Kreditinstitut.

Das Objekt besichtigen

Eine gute Vorbereitung auf die Objektbesichtigung kann nicht nur für das beruhigende „Bauchgefühl“ beim späteren Kauf sorgen. Auch ergibt sich unter Umständen Potenzial zur Verhandlung des Kaufpreises.

Mängel erkennen

Wie ist der Gesamteindruck des Gebäudes? Sind eklatante Mängel erkennbar? Erstelle ausführliche Notizen zu allen Auffälligkeiten, die sich bei der Besichtigung des Objektes ergeben.

Modernisierungsmaßnahmen abschätzen

Ein ungedämmtes Dach kann in großes Loch in die Haushaltskasse reißen, wenn die Heizkostenrechnung aufgrund des Wärmeverlusts im Gebäude hoch ausfällt. Die Heizungsanlage, Fassade und das Bad wurden lange nicht erneuert? Berücksichtige dies bei der Planung deiner Finanzierung und nutze diesen Umstand, um eine gute Verhandlungsgrundlage bei der Kaufpreisverhandlung zu schaffen.

Renovierungsarbeiten berücksichtigen

Sind die Bodenbeläge und Tapeten in nutzbarem Zustand oder nicht mehr zeitgemäß? Welche Maßnahmen sind erforderlich, damit du dich in deinem zukünftigen Eigenheim wohlfühlst? Beachte auch diesen Punkt bei der späteren  Kalkulation deines Finanzierungsbedarfs. Nutze einen möglichen renovierungsbedürftigen Zustand als deinen Vorteil bei der Verhandlung des Kaufpreises.

Gutachter für die Objektbesichtigung

Empfehlenswert ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen. Dieser verfügt über die nötige Expertise, um dich auf etwaige Mängel und potenzielle Renovierungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen hinzuweisen. Die Kosten für die Begehung mit einem Gutachter liegen erfahrungsgemäß im niedrigen, dreistelligen Bereich.

Den Immobilienkredit Aufstellen und organisieren​

Immobiliendarlehen aufstellen und organisieren

Nicht nur die Immobilie, auch die Finanzierung eines Hauses sollte auf solidem Fundament stehen. Nachdem du deine Wunschimmobilie gefunden hast, geht es in der Regel an die Finanzierung.

Im Folgenden beschäftigen wir uns mit der Aufstellung einer Finanzierung und dem Prozess, der zur Kreditprüfung bei der jeweiligen Bank führt.

Kosten bestimmen

Während der Objektbesichtigung hast du dir bestimmt einige Notizen zu etwaigen Mängeln, erforderlichen Modernisierungen und erforderlichen Renovierungsarbeiten erstellt. Diese Punkte sind von besonderer Wichtigkeit, damit du die Kosten deines Projektes, dem Immobilienkauf, bestmöglich bestimmen kannst.

Modernisierungen & Renovierungen

Sind Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten erforderlich? Liste die jeweiligen Maßnahmen in einer Tabelle auf und versuche diese bestmöglich zu beziffern. Unterscheide dabei zwischen Modernisierungen und Renovierungen. Banken differenzieren bei diesen Maßnahmen und sind oftmals nicht bereit, Renovierungsmaßnahmen zu finanzieren. Auch stellen Kreditinstitute für Modernisierungen oftmals nicht den vollständig benötigten Kreditbetrag bereit. Mehr zu Modernisierungen sowie Renovierungen findest du in unserem Artikel Modernisieren und Sanieren. Dort erfährst du konkret, was finanzierbar ist und in welchen Fällen du Eigenkapital einplanen solltest.

Kaufnebenkosten

Mit der Zahlung des alleinigen Kaufpreises ist es bei dem Kauf einer Immobilie nicht getan. Zu dem Immobilienkaufpreis selbst kommen Kosten für die Kaufabwicklung, Sicherheitenstellung zugunsten der Bank und diverse Vorgänge bei Behörden hinzu. Auch eine Maklercourtage fällt an, sollte ein Makler mit dem Verkauf des Objektes beauftragt worden sein. Auf unserer Seite Kosten findest du eine Übersicht der anfallenden Positionen. Außerdem kannst die mit unserem Kaufkosten-Rechner bestimmen, wie hoch die Kaufnebenkosten bei dem Erwerb von Immobilien ausfallen.

Kaufpreis

Der Löwenanteil bei einer Baufinanzierung: Ist der Kaufpreis endverhandelt oder gibt es noch Raum für eine Preisreduzierung? Sollte der Kaufpreis noch nicht endgültig festgelegt sein, dann kalkuliere für das weitere Vorgehen mit dem vom Verkäufer kommunizierten Preis.

Rechner zum selber kalkulieren

Gerne kannst du unsere hauseigenen Baufinanzierungsrechner nutzen, um Kosten, Darlehensrate und mehr zu deiner Baufinanzierung eigenhändig zu bestimmen.

Zusatzsicherheiten & Kapital für die Baufinanzierung

Um die Machbarkeit deiner Baufinanzierung zu verbessern und die Konditionen für deine Finanzierung möglichst optimal zu gestalten, solltest du dir überlegen, welche Sicherheiten du der kreditgebenden Bank anbieten kannst. Denn: Je geringer das Risiko der Baufinanzierung von Seiten der Bank eingeschätzt wird, desto besser werden deine Darlehenskonditionen ausfallen.

Eigenkapital

Banken bevorzugen Barmittel (bzw. schnell verfügbares Kapital) aus Kontoguthaben und Tagesgeldkonten, welches du kurzfristig einsetzen kannst.

Weitere Immobilien

Verfügst du selbst oder Bekannte / Verwandte über Immobilieneigentum? Dann lass prüfen, ob dieses für deinen Immobilienkredit als Sicherheit eingebracht werden kann. Nicht selten ist bei Berücksichtigung einer weiteren Immobilie bei einer Baufinanzierung keinerlei oder nur wenig Eigenkapitaleinsatz aus Barmitteln für eine Finanzierung erforderlich.

Förderdarlehen

Förderdarlehen stellen eine gute Möglichkeit dar, das Beste aus deiner Finanzierung herauszuholen. Erwähnenswert ist hier die KfW-Bankengruppe mit ihrer Vielzahl von Förderdarlehen für Bau, Kauf und Modernisierung. Doch auch die einzelnen Bundesländer bieten eine Vielzahl von Förderprodukten an, um den eigenen Immobilienkredit sinnvoll zu ergänzen.

Nachrangdarlehen

Wenn du über wenig oder gar kein Eigenkapital verfügst, kann das Nachrangdarlehen eine Möglichkeit für dich darstellen, deine Finanzierung zu realisieren.
 
Bei einem Nachrangdarlehen finanziert eine Drittbank einen Teil des Kaufpreises und/oder der Kaufnebenkosten. Dies reduziert das Kreditrisiko des Hauptkreditgebers und verbessert die Machbarkeit sowie Konditionen deiner Baufinanzierung.
 
Zu dem Thema Nachrangdarlehen haben wir übrigens einen Blogartikel verfasst, der sich mit diesem Kreditprodukt beschäftigt.

Finanzielle und familiäre Zukunft berücksichtigen

Eine Baufinanzierung begleitet dich in der Regel für einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren oder mehr. Aus diesem Grund solltest du deine berufliche und familiäre Zukunft bei der Aufstellung deiner Baufinanzierung berücksichtigen.

Berufliche Perspektive

Befindest du dich in einem festen Arbeitsverhältnis und fühlst dich bei deinem derzeitigen Beschäftigungsverhältnis wohl? Oder planst du in absehbarer Zeit einen Wechsel, bei dem du mit Gehaltseinbußen rechnen musst? Mach dir sorgfältig Gedanken zur potenziellen Entwicklung deiner beruflichen Perspektive.

Familienplanung

Ist die Familienplanung bereits abgeschlossen oder steht Nachwuchs in absehbarer Zeit an? Auch wenn der Staat kinderreiche Familien finanziell unterstützt, so plane höhere Lebenshaltungskosten bei der Festlegung deiner Finanzierung mit ein, sollte sich deine Familie zukünftig vergrößern.

Einholung von Angeboten für die Baufinanzierung

Der Markt für günstige Immobiliendarlehen ist groß. Nutze die Vielfalt, um das für dich optimale Angebot einzuholen. Die wichtigsten Anlaufstellen zur Einholung eines Angebots zu deinem Immobilienkredit stellen wir im Folgenden dar.

Hausbank

Die Hausbank wird für die meisten Menschen die wohl erste Anlaufstelle sein, um eine Einschätzung zu Machbarkeit und Kondition des geplanten Hauskaufs einzuholen. Dabei verfügt das heimische Kreditinstitut lediglich über die eigenen Kreditprodukte. Die Hausbank kann also nicht aus einer Vielzahl von Kreditangeboten für dich auswählen. Dies muss allerdings nicht zwangsläufig bedeuten, dass die Konditionen nicht mit denen der Mitbewerber mithalten können.

Vertraue jedoch keinesfalls auf einen „Treuebonus“ und nutze neben der Hausbank weitere Möglichkeiten zum Angebotsvergleich für deine Baufinanzierung.

Vermittler

Vermittler verfügen in der Regel über eine Datenbank sowie über einen Marktplatz, über den ein Großteil der in Deutschland tätigen Kreditinstitute versammelt ist. Für einen Vermittler ist es somit ein leichtes, für dich einen schnellen Überblick über die in frage kommenden Kreditinstitute zu erstellen. Vermittler erhalten von der kreditgebenden Banken eine Vermittlungsprovision bei Vermittlung deines Finanzierungsvorhabens an diese. Für dich entstehen in der Regel keine Kosten. Eine Ausnahme stellt hier die Honorarberatung dar: Bei dieser Form der Baufinanzierungsberatung erhält der Berater ein Honorar für seine Dienstleistung. In der Regel unabhängig davon, ob du die Baufinanzierung über diesen abschließt oder dich anderweitig umschaust.

Wie viele Stellen du für einen Vergleich ansteuern solltest

Idealerweise nimmst du einen Termin bei deiner Hausbank wahr und schaltest einen Vermittler ein, bei dem du dich wohlfühlst und der für dich den restlichen Markt für Baufinanzierungen überblickt. Somit deckst du für einen Angebotsvergleich den Markt für Baufinanzierungen bereits optimal ab. Die wichtigsten Punkte, anhand derer du ein Angebot für eine Baufinanzierung vergleichst, behandeln wir übrigens im Artikel Baufinanzierung vergleichen.

Mögliche Darlehensvarianten einer Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung lässt sich in einer Vielzahl von Varianten darstellen. Die dabei verbreitetste Variante einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Doch auch das Bauspardarlehen und Volltilgerdarlehen spielen eine Rolle am Markt für Immobilienkredite. Eine Übersicht und Erläuterung der möglichen Darlehensvarianten einer Baufinanzierung haben wir für dich auf einer separaten Seite ausgeführt.

Darüber hinaus findest du in unserem Ratgeber eine Erklärung zum Annuitätendarlehen sowie zum Bauspardarlehen. Ebenfalls haben wir in unserem Blog einen Vergleich zwischen Bauspar- und Annuitätendarlehen getätigt und geben dort eine Empfehlung zu diesen beiden Darlehensvarianten ab.

Unterlagen für die Baufinanzierung zusammenstellen

Wenn du dich für eine Darlehensvariante und ein Angebot entschieden hast, kommt es meist zum nächsten, großen Schritt: Der Vorbereitung auf die Kreditprüfung. Zuvor jedoch gilt es, Unterlagen für diese Prüfung zusammenzustellen. Nur mit einem vollständigen Unterlagenpaket kann die kreditgebende Bank dein Vorhaben prüfen und eine Kreditentscheidung fällen.

Die Unterlagenliste

Die meisten Vermittler und Banken werden dir eine Unterlagenliste zur Verfügung stellen, welche die für eine Baufinanzierung benötigten Unterlagen aufführt. Im Folgenden erhältst du eine Übersicht der gängigsten Unterlagen, die für einen Immobilienkredit benötigt werden.

  • Finanzierungsantrag

Den Finanzierungsantrag erhältst du von der kreditgebenden Bank oder deinem Vermittler. Dieser enthält alle Informationen zu dir, deiner Person, deiner Bonität, dem Objekt sowie zu deiner Vermögenssituation.

  • Antrag Förderdarlehen

Sollte ein Förderdarlehen Bestandteil deiner Baufinanzierung sein, so wird dir dein Vermittler oder deine Bank den Antrag für dieses Förderdarlehen mit auf den Weg geben. In der Regel werden Förderdarlehen für eine Baufinanzierung von dem Hauptkreditgeber bei der jeweiligen Förderbank eingereicht.

  • Angebot

Das unterschriebene Angebot, für welches du dich entschieden hast, wird selbstredend von der Bank, bzw. dem Vermittler benötigt.

  • Gehaltsabrechnungen

Meist werden die letzten drei Gehaltsabrechnungen benötigt.

  • Bezügemitteilung

Du bist Beamter und erhältst Bezüge anstelle von Gehältern? Dann wird die letzte Bezügemitteilung benötigt.

  • Elektronische Lohnsteuerbescheinigung

Die elektronische Lohnsteuerbescheinigung ist in den oft ebenfalls für die Kreditprüfung erforderlich.

  • Scheidungsurteil

Du warst verheiratet und bist geschieden? Dann wirst du das Scheidungsurteil zur Verfügung stellen müssen.

  • Unterhaltsvereinbarung

Erforderlich, solltest du geschieden sein und deine Kinder außerhalb deines eigenen Haushalts leben.

  • Vertragskopie von Ratenkrediten

Verfügst du über Verbindlichkeiten? Die Verträge zu Leasing- und Kreditverträgen werden von einer Vielzahl von Banken und Vermittlern in Kopie benötigt.

  • Kaufvertragsentwurf

Im Kaufvertragsentwurf stellt sich die grundbuchrechtliche Situation der Immobilie dar. Außerdem sind dort die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sowie etwaige Besonderheiten zu deiner Immobilie ausgeführt. Der Kaufvertragsentwurf enthält außerdem Angaben zur Grundstücksgröße sowie diverse weitere Daten.

  • Grundbuchauszug

Eine obligatorische Unterlage zur Kreditprüfung. Der Grundbuchauszug beinhaltet unter anderem die ebenfalls im Kaufvertragsentwurf enthaltenen Angaben.

  • Bauzeichnungen

Die Bauzeichnung ist ein Sammelbegriff für folgende Unterlagen: Ansichtszeichnung, Schnittzeichnung und Grundrisszeichnung. Alle Dokumente sollten über Maßangaben verfügen.

  • Farbfotos der Immobilie

Fotos der Außen- und Innenansicht der Immobilie werden von vielen Kreditgebern benötigt, damit diese sich einen Eindruck über den Zustand des Objektes verschaffen können.

  • Baubeschreibung

Beschreibt die verwendeten Materialien und enthält allgemeine Informationen zur Bauweise der Immobilie.

  • Wohnflächenberechnung

Enthält Angaben zu Raumgrößen und Verteilung der Wohnflächen.

  • Aufstellung Modernisierungen und Eigenleistungen

Führt auf, welche Modernisierungen und Eigenleistungen an einem Objekt durchgeführt wurden oder im Zuge der Baufinanzierung werden.

  • Flurkarte oder amtlicher Lageplan

Die Flurkarte stellt die Lage des Objektes dar.

  • Aufstellung Immobilienvermögen

Du verfügst neben dem zu erwerbenden Objekt über weiteres Immobilienvermögen? Dann benötigt der Kreditgeber eine Aufstellung über das weitere Immobilienvermögen.

  • Grundbuchauszug zu weiteren Immobilien

Um etwaige Belastungen aus weiterem Immobilienvermögen plausibilisieren zu können, wird die Bank die Grundbuchauszüge zu weiterem Immobilienvermögen von dir anfordern.

Du kannst dir eine für jedes Vorhaben angepasste Unterlagenliste übrigens hier direkt von uns herunterladen

Die Kreditprüfung der Baufinanzierung einleiten

Sind die Dokumente vollständig zusammengetragen? Dann können deine Unterlagen zur Kreditprüfung eingereicht werden. Reichst du über einen Vermittler ein, so wird dieser die Finanzierungsakte, die sämtliche Unterlagen zu deinem Vorhaben enthält, an die Bank leiten. Findet die Abwicklung deiner Baufinanzierung direkt bei einer Bank statt, so wird dein Bankberater die Unterlagen in die jeweilige Abteilung zur Kreditprüfung übergeben.

Verlauf der Kreditprüfung bei dem Kreditinstitut

Der Kreditgeber wird nun diverse Schritte einleiten und dabei sorgfältig prüfen, ob eine Begleitung deines Baufinanzierungsvorhabens in Frage kommt. Ein Kreditsachbearbeiter wird dabei im ersten Schritt deine Bonität prüfen. Anschließend wird eine Bewertung des von dir zu erwerbenden Objektes erstellt. In der Regel findet die Werteinschätzung der Immobilie ohne Gutachter statt. Das Kreditinstitut ermittel dabei den sogenannten Beleihungswert: Das ist der Wert, der aus Sicht der Bank langfristig für die von dir zu kaufende Immobilie am Markt bei einem Verkauf erzielbar ist. Der Beleihungswert ist nicht gleichzusetzen mit dem Markt- oder Verkehrswert. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den gegenwärtig am Markt erzielbaren Verkaufspreis.

Warten auf die Kreditentscheidung

Ist die sogenannte Beleihungswertermittlung abgeschlossen und deine Bonität positiv bewertet, so wird der Kreditsachbearbeiter deine Finanzierungsakte zum finalen Kreditvotum an seinen/ihren Vorgesetzten weitergeben. Fällt diese/r ebenfalls ein positives Urteil, dann kannst du innerhalb weniger Tage eine Kreditzusage auf dem schriftlichen Weg erwarten.

Die Kaufabwicklung bei der Baufinanzierung

Die Kaufabwicklung bei einer Baufinanzierung

Du hast deine Baufinanzierung in der Tasche. Nun geht es an die abschließende Abwicklung des Immobilienkaufs. Was dich dort erwartet erfährst du in den folgenden Zeilen.

Finale Kaufpreisverhandlung

War der Kaufpreis noch nicht endgültig verhandelt? Dann versuche nochmals etwas zu deinen Gunsten herauszuholen. Hast du den Kaufpreis reduzieren können? Informiere in diesem Fall bitte umgehend deine Bank oder Berater, damit dieser diesen Umstand für die spätere Auszahlung berücksichtigen kann.

Notarielle Kaufabwicklung

Jeder Immobilienkauf muss notariell beglaubigt werden. Aus diesem Grund findet die Kaufabwicklung unter Hinzuziehung eines Notars statt.

Bei welchem Notariat du dabei die Abwicklung und sogenannte Beurkundung des Kaufvertrages durchführst, ist dir selbst überlassen. Sprich dich dafür am besten mit dem Verkäufer ab und entscheidet euch gemeinsam für ein Notariat, über welches ihr die abschließenden Schritte zur Besieglung des Kaufs durchführt.

Obligatorische Behördenvorgänge

Das Notariat übernimmt eine Vielzahl von Vorgängen, damit die Immobilie auf deinen Namen übergeht. Dabei unter anderem die sogenannte Grundschuldbestellung, bei welche die Sicherheiten der Bank gesichert und festgelegt werden. Auch die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch der Immobilie wird vom Notariat veranlasst. Dabei kommuniziert das Notariat mit diversen Behörden, um die Kaufabwicklung im Sinne des Käufers und Verkäufers durchzuführen.

Auszahlung des Immobilienkredits

Sind sämtliche Vorgänge und auch die Sicherheitenstellung zugunsten der Kreditgebenden Bank abgeschlossen, dann kommt es zur Auszahlung deiner Baufinanzierung. Wann es zur Zahlung des Kaufpreises kommen soll, erfährst du mittels der sogenannten Fälligkeitsmitteilung des Notars. Dies ist letztendlich die finale Zahlungsaufforderung zur Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer.

Dein Kreditgeber erhält diese Fälligkeitsmitteilung ebenfalls. Auf deine Anweisung hin wird deine Bank dann den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen. Die Abwicklung des Kaufs deiner Immobilie ist nun abgeschlossen.

Informationen zur Zahlung und Tilgung der Baufinanzierung

Die Darlehensrate, wie sie in deinem Darlehensvertrag und Angebot ausgewiesen ist, wird erst nach Vollauszahlung deines Kredits fällig. Das bedeutet: Erst wenn der letzte Cent deiner Baufinanzierung ausgegeben ist, zahlst du die vollständige Darlehensrate. Ist nur ein Teil des Darlehens ausgezahlt? Dann fallen vorerst lediglich Zinsen auf den Darlehensteil an, der bereits ausgezahlt ist.

Der Einzug in das Eigenheim nach Auszahlung des Immobilienkredits

Nach dem Einzug

Die Finanzierung läuft, die Darlehensraten werden regelmäßig abgebucht und die hast dich in deinen eigenen vier Wänden gut eingelebt. Was du für die Zeit nach dem Einzug berücksichtigen solltest erfährst du im Folgenden.

Instandhaltungsrücklagen

Je Quadratmeter an Wohnfläche solltest du mindestens 2,50 EUR zurücklegen. Somit bereitest du dich auf zukünftige Modernisierungsmaßnahmen an Fassade, Dach, Heizungsanlage und mehr vor. Außerdem kommst du durch diese Sparmaßnahme nicht in die missliche Situation, in Zukunft ein Darlehen für diese obligatorischen Instandhaltungsmaßnahmen aufnehmen zu müssen.

Risiken minimieren

Zuvor sind wir auf die berufliche und familiäre Perspektive im Zuge einer Risikobetrachtung eingegangen. Die folgenden Versicherungsleistungen sollten als obligatorisch bei Abschluss einer Baufinanzierung betrachtet werden, um die Risiken, die sich aus einer Immobilienfinanzierung ergeben, bestmöglich zu minimieren:

Berufsunfähigkeit

Mit Hilfe einer Berufsunfähigkeitsversicherung sicherst du dich für den Fall ab, dass du aus gesundheitlichen Gründen deiner gegenwärtigen Tätigkeit nicht mehr nachgehen kannst. Der Versicherer zahlt dir bei Eintritt eines Versicherungsfalls eine vertraglich vereinbare Leistung in Form einer Einmalzahlung oder regelmäßigen, monatlichen Zahlung.

Lebensversicherung

Die Risiko-Lebensversicherung stellt eine einfache Möglichkeit dar, seine Liebsten für den schlimmsten Fall abzusichern. Verstirbt einer der Kreditnehmer, bleibt neben dem emotionalen Chaos oftmals auch ein finanzielles bestehen. Mit einer Risiko-Lebensversicherung erhält der Hinterbliebene eine Versicherungsleistung in Form einer Einmalzahlung, kann damit notfalls die Verbindlichkeiten aus der Baufinanzierung begleichen und vermeidet im Idealfall den finanziellen Ruin.

Die Baufinanzierung - Abschließende Worte

Abschließende Worte

Wir hoffen dir auf dem Weg in dein Eigenheim mit diesem Artikel ein wenig geholfen zu haben. Vermisst du einige Themen oder Erläuterungen? Schreib uns gerne, ruf uns an oder kontaktiere uns über die sozialen Medien. Wir freuen uns auf dich.