Neu­bau­pro­jek­te: wo die Unter­schie­de und Beson­der­hei­ten lie­gen und ob du einen Neu­bau kau­fen oder selbst bau­en soll­test. Hier erfährst du alles, was du wis­sen musst. 

Neu­bau und sel­ber bauen

Ein Ver­gleich: selbst machen oder machen lassen

Ein neu­es Objekt unkom­pli­ziert direkt kau­fen? Oder soll es etwas ganz Eige­nes sein und das zukünf­ti­ge Eigen­heim in voll­stän­di­ger (oder teil­wei­ser) Eigen­re­gie errich­tet wer­den? Die Fra­ge lau­tet also: Neu­bau kau­fen oder selbst bau­en? In den fol­gen­den Zei­len beleuch­ten wir, was den Neu­bau eigent­lich aus­zeich­net, wel­che Vari­an­ten es gibt und wel­che Grün­de für wel­ches Bau­vor­ha­ben sprechen.

Am Anfang steht die Kalkulation

Alle Vor­ha­ben, egal ob Kauf einer bereits bestehen­den Immo­bi­lie, Neu­bau­pro­jekt, Eigen­tums­woh­nung oder Kapi­tal­an­la­ge, haben eines gemein: Zual­ler­erst soll­te man sich einen Über­blick über sei­ne Finan­zen verschaffen.

In unse­rem Arti­kel zum Kauf einer Bestands­im­mo­bi­lie haben wir uns bereits aus­führ­lich der ers­ten Kal­ku­la­ti­on zur Ermitt­lung des Finan­zie­rungs-Bud­gets gewid­met. Hier kannst du mit­hil­fe unse­res Bud­get-Rech­ners schnell ermit­teln, wie viel Kapi­tal dir für eine Bau­fi­nan­zie­rung zur Ver­fü­gung ste­hen könnte.

Ermit­teln Sie also zunächst, was am Ende des Monats auf dei­nem Kon­to übrig bleibt. Nur so kön­nen Sie sich die nöti­ge (men­ta­le) Sicher­heit verschaffen.

Neu­bau kau­fen oder selbst bau­en – Wo liegt der Unterschied?

Auch wenn die Bezeich­nun­gen Neu­bau und Kauf Neu­bau oft syn­onym ver­wen­det wer­den, unter­schei­det man hier zwei Vari­an­ten des Neubaus.

Selbst bauen beim Neubauvorhaben
Selbst bau­en beim Neubauvorhaben

Eige­nes Bauvorhaben

Vom eige­nen Bau­vor­ha­ben spricht man, wenn du dein eige­nes Traum­haus planst und selbst baust oder bau­en lässt.

Zu dem eige­nen Bau­vor­ha­ben zäh­len somit Pro­jek­te, bei denen beson­ders viel selbst geplant und orga­ni­siert wird. Hier­bei ist ein Höchst­maß an Indi­vi­dua­li­tät für die eige­nen vier Wän­de mög­lich. Dabei wer­den die Pla­nung, die Stel­lung des Bau­an­trags sowie die Beglei­tung und Kon­trol­le des Bau­pro­zes­ses selbst unter Zuhil­fe­nah­me eines Archi­tek­ten oder Bau­in­ge­nieurs durchgeführt.

Kauf Neu­bau

Die Bezeich­nung „Kauf Neu­bau“ oder auch „Kauf Neu­bau vom Bau­trä­ger“ bedeu­tet, dass du ein neu­es Haus zum Erst­be­zug direkt kaufst und dabei die Pla­nung größ­ten­teils auf eine Bau­fir­ma bezie­hungs­wei­se den Bau­trä­ger über­tra­gen wird. Der „Kauf Neu­bau“ ist dabei in der Regel das unkom­pli­zier­te­re Vor­ha­ben. Grund­sätz­lich wer­den beim Kauf eines Neu­baus Grund­stück und Bau­kör­per (also die eigent­li­che Immo­bi­lie) „im Paket“ von einem Bau­trä­ger erwor­ben. Der Bau­trä­ger hat dabei den Erwerb des Grund­stücks sowie die Erstel­lung der Immo­bi­lie selbst und eigen­ver­ant­wort­lich vor­ge­nom­men und womög­lich schon abge­schlos­sen. Es ist aber auch mög­lich, ein noch nicht fer­tig­ge­stell­tes Objekt vom Bau­trä­ger bereits in der Pla­nungs­pha­se zu erwer­ben. In bei­den Fäl­len spricht man vom „Kauf Neu­bau vom Bauträger“.

Archi­tek­ten­haus

Wuss­ten Sie, dass man das beim eige­nen Bau­vor­ha­ben ent­ste­hen­de Haus auch „Archi­tek­ten­haus“ nennt? Dies liegt dar­in begrün­det, dass eine Bau­be­glei­tung durch einen Archi­tek­ten oder Inge­nieur zwin­gend erfor­der­lich ist, wenn man selbst baut (außer man ist selbst Archi­tekt oder Ingenieur).

In aller Kür­ze zusammengefasst

Eige­nes Bau­vor­ha­ben bedeu­tet selbst machen - Kauf Neu­bau bezie­hungs­wei­se Kauf vom Bau­trä­ger bedeu­tet machen las­sen

Selbst bau­en: Das gilt es zu beachten

Soll­ten Sie mit einem eige­nen Bau­vor­ha­ben lieb­äu­geln, also die Pla­nung, Durch­füh­rung und Kon­trol­le des Bau­pro­jekts größ­ten­teils in die eige­nen Hän­de neh­men wol­len, so soll­ten Sie sich natür­lich über die Gege­ben­hei­ten im Kla­ren sein, die bei einem Pro­jekt die­ser Art auf Sie zukom­men werden.

Wel­che Vor­tei­le ver­spricht das eige­ne Bauvorhaben?

Maxi­ma­le Individualisierung

Sie kön­nen maxi­ma­len Ein­fluss auf die Grund­riss­ge­stal­tung, die ver­wen­de­ten Mate­ria­li­en und vie­le wei­te­re Gewer­ke — nach Abspra­che mit dem Archi­tek­ten — neh­men. Solan­ge dies im Ein­klang mit den Anfor­de­run­gen der Bau­be­hör­de geschieht, ist alles denkbar.

Kos­ten­trans­pa­renz

Die Kos­ten eines jeden Gewerks wer­den mit dem Archi­tek­ten aus­führ­lich bespro­chen, von die­sem erläu­tert und in einer Bau­kos­ten­auf­stel­lung auf­ge­schlüs­selt. Dadurch ist das Bau­pro­jekt in kos­ten­tech­ni­scher Hin­sicht abso­lut trans­pa­rent und nachvollziehbar.

Sicher­heit und Fertigstellung

Wer selbst baut, ver­gibt auch die ein­zel­nen Gewer­ke selbst. Soll­te eine der beauf­trag­ten Fir­men, bei­spiels­wei­se die Mau­rer­fir­ma, Insol­venz anmel­den müs­sen, so kann das Vor­ha­ben grund­sätz­lich ein­fach mit einem ande­ren Anbie­ter fort­ge­führt werden.

Nach­tei­le des eige­nen Bauvorhabens

Je mehr Wün­sche und je indi­vi­du­el­ler das Gesamt­pro­jekt, des­to wahr­schein­li­cher ist es, dass unvor­her­ge­se­he­ne Mehr­kos­ten ent­ste­hen. Daher emp­fiehlt es sich, einen „Eigen­ka­pi­tal­puf­fer“ von etwa 10 Pro­zent der kal­ku­lier­ten Gesamt­kos­ten in Reser­ve zu haben. Da man außer­dem von der Kom­pe­tenz und Pro­fes­sio­na­li­tät des bau­be­glei­ten­den Archi­tek­ten maß­geb­lich abhän­gig ist, emp­fiehlt es sich hier unbe­dingt, den nach Refe­ren­zen, aber auch nach Bauch­ge­fühl pas­sends­ten Part­ner für sein Objekt auszuwählen.

Zwi­schen­fa­zit: eige­nes Bauvorhaben

Dem Höchst­maß an Indi­vi­dua­li­tät bei der Pla­nung und Gestal­tung der eige­nen Immo­bi­lie ste­hen die nicht pau­schal abschätz­ba­ren Kos­ten gegen­über. Pla­nen Sie daher Ihr Vor­ha­ben mit einem Exper­ten (Archi­tek­ten, Bau­in­ge­nieur), des­sen Refe­ren­zen Sie aus­gie­big recher­chiert haben und dem Sie ver­trau­en. Hal­ten Sie außer­dem einen finan­zi­el­len Puf­fer zurück, damit Sie für alle Even­tua­li­tä­ten vor­be­rei­tet sind.

Kauf vom Bauträger

Das Neu­bau-Objekt direkt von einem Bau­trä­ger zu kau­fen, bie­tet eini­ge nicht zu ver­nach­läs­si­gen­de Vor- und Nach­tei­le, die Sie im Fol­gen­den nach­le­sen können.

Bau­zeit

Vie­le Bau­trä­ger arbei­ten mit stan­dar­di­sier­ten Arbeits­me­tho­den und in der Regel fes­ten Part­nern zur Errich­tung der Immo­bi­lie. Dies führt in den meis­ten Fäl­len zu einer Opti­mie­rung der ver­an­schlag­ten Bau­zeit und dadurch zu oft­mals kür­ze­ren Bau­zei­ten als bei einem eige­nen Bauvorhaben.

Unkom­pli­ziert

Baufinanzierung beim Neubau
Der Kauf vom Bau­trä­ger erweist sich meist als die unkom­pli­zier­te­re Vari­an­te eines Neubauvorhabens.

Bau­trä­ger arbei­ten häu­fig mit pau­scha­len Pos­ten und vor­ge­fer­tig­ten Wohn­mo­del­len. Aus die­sem Grund ent­fällt eine sehr kom­pli­zier­te Pla­nungs­pha­se, obgleich dadurch auch gerin­ge Indi­vi­dua­li­sie­rungs­mög­lich­kei­ten gege­ben sind.

Män­gel­haf­tung und Gewähr

Soll­te es zu Unre­gel­mä­ßig­kei­ten oder Schä­den am Neu­bau kom­men, so gestal­tet sich eine etwai­ge Män­gel­be­sei­ti­gung unkom­pli­ziert, da ein Gewähr­leis­tungs­an­spruch gegen­über dem Bau­trä­ger, nicht gegen­über den von die­sem beauf­trag­ten Hand­werks­be­trie­ben besteht. 

Mög­li­che Stolpersteine

Kon­se­quen­zen bei Plei­te des Bauträgers

Soll­te der Bau­trä­ger wäh­rend der Bau­pha­se Insol­venz anmel­den müs­sen, so steht das gesam­te Bau­vor­ha­ben erst mal still. Eine Wei­ter­ga­be des Pro­jekts an einen ande­ren Bau­trä­ger gestal­tet sich in recht­li­cher und boni­tä­ter Hin­sicht oft­mals schwie­rig und nervenaufreibend.

Pau­schal­prei­se

Bau­trä­ger kal­ku­lie­ren gegen­über dem Kun­den oft­mals mit Pau­schal­prei­sen. Eine trans­pa­ren­te Ein­zel­auf­schlüs­se­lung aller Pos­ten, wie bei dem eige­nen Bau­vor­ha­ben, kann sich hier schwie­rig gestalten.

Gestal­tungs­spiel­raum

Oft­mals ist es nur ein­ge­schränkt mög­lich, Ein­fluss auf die indi­vi­du­el­len Gege­ben­hei­ten des zu bau­en­den Objekts zu neh­men. Dies ist bei­spiels­wei­se der Fall, wenn der Bau­trä­ger mit stark pau­scha­li­sier­ten Immo­bi­li­en­mo­del­len arbeitet.

Zwi­schen­fa­zit: Kauf vom Bauträger

Die Kos­ten beim Kauf einer Immo­bi­lie über einen Bau­trä­ger sind meis­tens gut plan­bar, da fixiert. Auch die im Ver­gleich zum selbst geplan­ten und gebau­ten Objekt meist kür­ze­re Bau­zeit sowie die recht­li­che Kom­po­nen­te der Gewähr­leis­tung und Män­gel­haf­tung gegen­über nur einem Auf­trag­ge­ber (Bau­trä­ger) dürf­te für vie­le ein Argu­ment sein. Auf ein hohes Maß an Indi­vi­dua­li­tät muss dabei aller­dings ver­zich­tet werden.

Selbst bau­en oder Neu­bau kau­fen – was passt bes­ser zu mir?

Selbst bau­en (eige­nes Bauvorhaben)

Kauf Neu­bau vom Bauträger

Fazit

Für wel­che Vari­an­te des Neu­baus man sich ent­schei­det, hängt von einer Viel­zahl indi­vi­du­el­ler Fak­to­ren und den per­sön­li­chen Vor­stel­lun­gen ab. Es gilt, dabei sorg­fäl­tig die Vor- und Nach­tei­le einer jeden Vari­an­te für sich selbst abzu­wä­gen und auch auf das eige­ne Bauch­ge­fühl zu hören. Gern hel­fen Ihnen unse­re Bera­ter mit wei­te­ren aus­führ­li­chen Tipps und Infor­ma­tio­nen zu bei­den Vari­an­ten wei­ter. Schi­cken Sie uns ein­fach eine Anfra­ge.

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Repräsentatives Beispiel

Annahmen während der Zinsbindungszeit
Zinsbindungszeit:10 Jahre
Sollzinssatz p.a.:0,56%
Anfänglicher Tilgungssatz:2,00%
Effektiver Jahreszins p.a.:0,57%
Monatliche Darlehensrate341,33 EUR
Bereitstellungsfreie Zeit:6 Monate
Immobilienwert:320.000,00 EUR
Darlehensbetrag (Nettodarlehenssume):160.000,00 EUR
Zinskosten während Zinsbindungszeitraum:7.935,92 EUR
Restschuld am Ende der Sollzinsbindungszeit:125.966,47 EUR
Annahmen nach Ende der Zinsbindungszeit
Gesamtlaufzeit des Darlehens:44 Jahre
Anzahl der monatlichen Darlehensraten:528
Gesamtbetrag:180.602,86 EUR

Hinweis: Das hier dargestellte repräsentative Beispiel unterstellt eine wohnwirtschaftliche Verwendung und Eigennutzung der Immobilie (keine Vermietung, keine gewerbliche Nutzung). Gültig für Darlehen bis zu 50 % des Kaufpreises. Absicherung des Darlehens mit einer erstrangigen Grundschuld im Grundbuch der Immobilie. Darlehensnehmer sind Angestellte in unbefristetem Angestelltenverhältnis. Die Bonität ist einwandfrei. Keine negativen Einträge in Wirtschaftsauskunfteien. Die Annahmen nach Ende der Zinsbindungszeit setzen einen gleichbleibenden Sollzinssatz von 0,56 % p. a. voraus. Bei verändertem Zinsniveau nach Ende der Zinsbindungszeit kann die Darlehenslaufzeit und dadurch auch die Höhe der Gesamtkosten variieren. Wir empfehlen eine langfristige Zinsbindung, um vor Zinsänderungsrisiken abgesichert zu sein. Im Zuge der Immobilienfinanzierung fallen zusätzliche Kosten in Form von notariellen Beurkundungskosten, Kosten für die Bestellung der Sicherheiten (u. a. Grundschuldbestellung), Grunderwerbsteuer sowie einer Wohngebäudeversicherung an.

Um berechnen zu können, wie hoch die maximal mögliche Darlehenssumme ausfällt, unterstellen wir folgende Annahmen:

  • Gebundener Sollzins: 0,75 %
  • Zinsbindung: 10 Jahre
  • Beleihungswert: 55 %
  • Tilgung: 2,00 %
  • Absicherung: erstrangige Grundschuld im Grundbuch der Immobilie
  • Vermögenssituation: gesichertes Angestelltenverhältnis; keine negativen Einträge in Wirtschaftsauskunfteien
  • Auszahlung: in einer Summe

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E-Mail: info@baufi-go.de

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Solltest du eine telefonischen Kontaktaufnahme zugestimmt haben, so wird, für den Falle einer etwaig erforderlichen Rückfrage, der für dein Vorhaben von uns zugewiesene Berater dich telefonisch kontaktieren. Eine konkrete Darstellung, wie dein Wunsch nach einem Angebot von unseren angebundenen Partnern betreut wird, findest du unter den folgenden Links:

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https://www.baufi-go.de/angebotsvergleich/

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Bei dieser Variante hast du die Möglichkeit ein dir bereits vorhandenes Baufinanzierungsangebot eines anderen Anbieters (Vermittler, Bank, Sparkasse, Versicherer und andere Anbieter von Baufinanzierungslösungen) bereitszustellen. Unsere angebundenen Partner werden dein Angebot sichten und dir ein Angebot auf Basis der Parameter deines übertragenen Angebotes für dich erstellen.

Eine Darstellung, wie dein Wunsch nach einem Angebot im Falle des Angebotsuploads durchgeführt und bearbeitet wird, findest du unter folgendem Link:

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Eine Darstellung, wie dein Wunsch nach einem Angebot im Falle des Nutzens der Funktion Erstangebot durchgeführt und bearbeitet wird, findest du unter folgendem Link:

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