Vom Antrag bis hin zum Ein­zug in Ihr Eigenheim 

So funk­tio­niert Baufinanzierung

In 6 Schrit­ten zur Ihrer Baufinanzierung

Schritt 1

Finan­zie­rungs­rah­men festlegen

Bevor es auf die Immo­bi­li­en­su­che geht, soll­ten Sie sich als Ers­tes einen Über­blick dar­über ver­schaf­fen, wie viel Bau­fi­nan­zie­rungs­vo­lu­men Sie sich leis­ten können.

Dabei gilt es, vor­ab die monat­li­chen Ein- und Aus­ga­ben zusam­men­zu­tra­gen und dann das monat­li­che Finan­zie­rungs-Bud­get zu ermit­teln. Eine Hil­fe dabei kann unser Bud­get-Rech­ner sein.

Schritt 2

Vor­ha­ben ein­schät­zen lassen

Las­sen Sie Ihr Vor­ha­ben von einem unse­rer Exper­ten ein­schät­zen. Die­ser wird das Objekt sowie Ihre Boni­tät bewer­ten und Ihnen eine kon­kre­te Aus­sa­ge zur Mach­bar­keit Ihres Pro­jekts geben.

Dabei wird Ihr Ansprech­part­ner unter ande­rem ihre Zukunfts­pla­nung und auch die Sub­stanz und zu pro­gnos­ti­zie­ren­de Markt­ent­wick­lung bei einer Beur­tei­lung Ihres Vor­ha­bens ein­flie­ßen las­sen und Ihnen eine Emp­feh­lung geben.

Schritt 3

Unter­la­gen zusammenstellen

Für eine ver­bind­li­che Kre­dit­zu­sa­ge benö­tigt jedes Kre­dit­in­sti­tut diver­se Unter­la­gen. Es emp­fiehlt sich daher, direkt bei der ers­ten Bege­hung der Traum-Immo­bi­lie die für das wei­te­re Vor­ge­hen erfor­der­li­chen Unter­la­gen anzu­for­dern. Damit ver­schaf­fen Sie sich einen zeit­li­chen Vor­teil gegen­über Ihren Konkurrenten.

Ger­ne erstel­len Ihnen unse­re Bau­fi-Exper­ten auch eine indi­vi­du­ell auf Ihr Vor­ha­ben ange­pass­te Check­lis­te. Eine Check­lis­te kön­nen Sie übri­gens direkt hier bei Bau­fi-Go herunterladen.

Schritt 4

Objekt begut­ach­ten

Wir emp­feh­len Ihnen, das Objekt ein zwei­tes Mal mit Unter­stüt­zung eines Immo­bi­li­en­gut­ach­ters oder ande­ren qua­li­fi­zier­ten Per­so­nen zu begut­ach­ten. Nur so kön­nen Sie etwai­ge Män­gel sicher erken­nen. Bei klei­ne­ren Makeln kann dies gar zu einer bes­se­ren Posi­ti­on bei der spä­te­ren Preis­ver­hand­lung führen.

Schritt 5

Kre­dit­prü­fung einleiten

Haben Sie unse­re Tipps befolgt? Dann wird Ihr Bau­fi-Go-Finan­zie­rungs­be­ra­ter Ihr Vor­ha­ben bereits mit der finan­zie­ren­den Bank im Detail vor­be­spro­chen haben, sodass die fina­le Kre­dit­ent­schei­dung in kür­zes­ter Zeit aus­ge­spro­chen wer­den kann.

Schritt 6

Kre­dit­ver­trag & Notartermin

Nach­dem Sie die ver­bind­li­che Kre­dit­zu­sa­ge erhal­ten und den bereits unter­schrifts­rei­fen Kre­dit­ver­trag für Ihre Bau­fi­nan­zie­rung von Ihrer Bank erhal­ten haben, geht es an den letz­ten Schritt: die Unter­zeich­nung des Kauf­ver­trags beim Notar.

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Nach Unter­zeich­nung des Kaufvertrags

Nach­dem Sie ihren Kauf­ver­trag unter­zeich­net haben, sind Sie nun glück­li­cher Immo­bi­li­en-Eigen­tü­mer. Herz­li­chen Glück­wunsch! Was danach noch folgt, kön­nen Sie im Fol­gen­den lesen.

Nota­ri­at

Das Nota­ri­at erle­digt nun wei­te­re Schrit­te, damit die Eigen­tums­um­schrei­bung auf Ihren Namen erfol­gen kann. Außer­dem wird die Ein­tra­gung der soge­nann­ten Grund­schuld vom Notar in Zusam­men­ar­beit mit dem zustän­di­gen Grund­buch­amt bezie­hungs­wei­se Amts­ge­richt durch­ge­führt. Letzt­end­lich han­delt es sich dabei um die Ein­tra­gung der Sicher­heit zuguns­ten der finan­zie­ren­den Bank. Erst mit Ein­tra­gung die­ser Sicher­heit kann die Bank oder Ver­si­che­rung das Kapi­tal aus ihrer Bau­fi­nan­zie­rung an den Ver­käu­fer über­wei­sen, damit die Bezah­lung abge­schlos­sen wer­den kann.

Der Vor­gang der Eigen­tums­um­schrei­bung und Stel­lung der Sicher­hei­ten zuguns­ten der Bank (Grund­schuld­be­stel­lung) nimmt zwei bis vier Wochen in Anspruch. Der benö­tig­te Zeit­rah­men vari­iert von Regi­on zu Region.

Objekt­be­sich­ti­gung

Wenn es nicht bereits vor der Kre­dit­zu­sa­ge gesche­hen ist, wird die Bank nun einen Gut­ach­ter für die Besich­ti­gung des von Ihnen frisch erwor­be­nen Objekts beauf­tra­gen. Ban­ken sind gesetz­lich dazu ver­pflich­tet, das zu finan­zie­ren­de Objekt min­des­tens ein­mal in Augen­schein genom­men zu haben. Oft beauf­tra­gen Kre­dit­in­sti­tu­te hier­für einen exter­nen Dienst­leis­ter, wel­cher die Besich­ti­gung für Sie vornimmt.

In der Regel fal­len für Sie als Kun­de kei­ne Kos­ten für die Besich­ti­gung an. Durch die Zah­lung ihrer Dar­le­hens­ra­te sind etwai­ge Kos­ten für eine Objekt­be­sich­ti­gung abge­gol­ten, sofern die Bank die Kos­ten hier­für in der Zins­kal­ku­la­ti­on berück­sich­tigt hat.

Grund­sätz­lich ist der Besich­ti­gungs­ter­min dafür da, die bei der Antrag­stel­lung getä­tig­ten Anga­ben zum Objekt zu bestä­ti­gen. Dies ist ein übli­cher Pro­zess und Routine-Vorgang.

Den Besich­ti­gungs­be­richt bekommt dabei aus­schließ­lich die auf­trag­ge­ben­de Bank. Eine Aus­hän­di­gung des Besich­ti­gungs­be­richts an Sie fin­det nor­ma­ler­wei­se nicht statt. Auch Ihr Bera­ter bekommt hier von­sei­ten des Gut­ach­ters oder des Kre­dit­in­sti­tuts kei­ne Auskünfte.

Finanz­amt

Das Finanz­amt wird Ihnen zwei bis sechs Wochen nach Unter­zeich­nung des Kauf­ver­trags den Grund­er­werb­steu­er­be­scheid zukom­men lassen.

Erst nach Zah­lung der Grund­er­werb­steu­er kann die voll­stän­di­ge Eigen­tums­um­schrei­bung auf Ihren Namen erfol­gen. Des­halb ist es wich­tig, dass Sie die Zah­lung der Grund­er­werb­steu­er umge­hend nach Erhalt des Grund­er­werb­steu­er­be­scheids veranlassen.

Die Höhe der Grund­er­werb­steu­er unter­schei­det sich in Deutsch­land von Bun­des­land zu Bundesland.

Soll­ten Sie mit Ihrer kre­dit­ge­ben­den Bank die Mit­fi­nan­zie­rung der Kauf­ne­ben­kos­ten ver­ein­bart haben, wer­den Sie hier­für in der Regel den Grund­er­werb­steu­er­be­scheid sowie einen soge­nann­ten Aus­zah­lungs­schein (auch Zah­lungs­ab­ruf genannt) erhal­ten. Die­sen müs­sen Sie an Ihre Bank schi­cken, damit die­se die Aus­zah­lung für die Grund­er­werb­steu­er und/oder ande­rer Kos­ten für Sie durch­füh­ren kann.

Wenn Sie sich unsi­cher über den wei­te­ren Ver­lauf sein soll­ten, ist Ihr Bera­ter der ers­te Ansprech­part­ner für Sie und wird Sie durch die­sen Teil des Aus­zah­lungs­pro­zes­ses lotsen.

Aus­zah­lung

Wenn die Grund­er­werb­steu­er sowie die sons­ti­gen Kauf­ne­ben­kos­ten gezahlt und die Sicher­hei­ten (Grund­schuld) gestellt wur­den, wird die Bank auf Ihre Anwei­sung hin den Kauf­preis überweisen.

Die Über­wei­sung von­sei­ten der Bank benö­tigt übli­cher­wei­se ein bis zwei Arbeits­ta­ge. In eini­gen Fäl­len, bei­spiels­wei­se in der Urlaubs- und Feri­en­zeit oder auch bei hohem Anfra­ge­auf­kom­men, kann die­ser Vor­gang mehr Zeit benö­ti­gen. Spre­chen Sie am bes­ten Ihren Bera­ter an, damit die­ser Ihnen die aktu­el­len Bear­bei­tungs­zei­ten für die Aus­zah­lung nen­nen kann. So kön­nen Sie dies ent­spre­chend an den Ver­käu­fer des Kauf­ob­jekts kom­mu­ni­zie­ren, soll­te die­ser Rück­fra­gen haben.

Dar­le­hens­ra­ten

Nach Aus­zah­lung des voll­stän­di­gen Dar­le­hens beginnt in der Regel auch der Ein­zug der Dar­le­hens­ra­ten mit­tels Bank­ein­zug durch Ihren Kreditgeber.

Die ers­te Dar­le­hens­ra­te in vol­ler Höhe, wie sie im Ange­bot und auch im Dar­le­hens­ver­trag aus­ge­wie­sen ist, wird gene­rell erst fäl­lig, wenn das Dar­le­hen ihrer Bau­fi­nan­zie­rung voll­stän­dig aus­ge­zahlt ist.

Bis dahin zah­len Sie aus­schließ­lich den Zins­an­teil auf den bereits aus­ge­zahl­ten Betrag. Die Til­gung beginnt erst, nach­dem das Dar­le­hen voll­stän­dig abge­ru­fen wurde.

Abwei­chun­gen kann es geben, soll­ten Sie sich bei der Art der Bau­fi­nan­zie­rung für ein Bau­spar­dar­le­hen (auch Til­gungs­aus­set­zungs­dar­le­hen genannt) ent­schie­den haben. Hier wird nicht direkt getilgt, son­dern die Til­gung fließt sozu­sa­gen in einen sepa­rat abge­schlos­se­nen Bau­spar­ver­trag. Die­sen Betrag nennt man Spar­bei­trag. Soll­ten Sie den Spar­bei­trag aus­set­zen wol­len, dann hal­ten Sie bit­te unbe­dingt recht­zei­tig Rück­spra­che mit Ihrem Bera­ter, damit die­ser das ent­spre­chen­de Vor­ge­hen mit der Bank und der Bau­spar­kas­se ver­ein­ba­ren kann.

Da sich die Raten­mo­da­li­tä­ten nicht immer vor­her­sa­gen las­sen, erfra­gen Sie im Zwei­fel die Aus­zah­lungs­de­tails bei Ihrem Berater.

Rück­la­gen

Die Dar­le­hens­ra­ten wer­den jeden Monat pünkt­lich gezahlt, und Sie haben sich in Ihrem Eigen­heim ein­ge­lebt. Was nun?

Eigen­tum ver­pflich­tet: Auch wenn noch nicht kon­kret abseh­bar, wer­den in Zukunft neben den lau­fen­den wie­der­keh­ren­den Kos­ten wie Grund­steu­er und Ver­si­che­rungs­prä­mi­en auch Instand­hal­tungs­kos­ten auf Sie zukommen.

Daher soll­ten Sie recht­zei­tig Rück­la­gen bil­den. Als gro­be Regel emp­fiehlt es sich, bei Ein- und Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern 2,50 Euro je Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che pro Monat bei­sei­te­zu­le­gen, damit Sie bei unvor­her­ge­se­he­nen Repa­ra­tu­ren kurz­fris­tig liqui­de sind.

Sind Sie im Besitz einer Eigen­tums­woh­nung, so zah­len Sie in der Regel bereits ein Haus­geld, wel­ches für mög­li­che Instandhaltungs‑, Moder­ni­sie­rungs- und Sanie­rungs­maß­nah­men ver­wen­det wird. Den­noch soll­ten Sie auch hier min­des­tens 1,00 Euro je Qua­drat­me­ter zurück­le­gen, um für die Zukunft gut gewapp­net zu sein.

Einführung zur Baufinanzierung

Wenn Sie es etwas genau­er wis­sen wollen…

Dann emp­feh­len wir Ihnen unse­ren sehr umfang­rei­chen Arti­kel Die Bau­fi­nan­zie­rung. Dort fin­den Sie sämt­li­che Sta­tio­nen bis zum Ein­zug in Ihr Eigen­heim noch etwas detail­lier­ter beschrieben.

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Michel Jes­sat, Geschäfts­füh­rer der Bau­fi-Go GmbH