Bestandsimmobilie erwerben

Erfahre hier mehr über den Kauf einer bestehenden Immobilie.

Bestandsimmobilie erwerben

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Auf was du beim Erwerb eines bestehenden Objekts achten solltest

Du hast dich mit den Gegebenheiten einer bereits bestehenden Immobilie auseinandergesetzt und möglicherweise einen Vergleich zwischen Neubau und Bestandsimmobilie durchgeführt. Nun steht die Entscheidung fest: Du möchtest ein bereits vorhandenes Objekt erwerben. Was es dabei zu beachten gibt, haben wir im Folgenden für dich zusammengestellt.

Die korrekte Ermittlung des Finanzierungsbudgets ist unabdingbar.

Vorbereitung ist die halbe „Miete“

Was auch immer du planst: An erster Stelle steht die Aufstellung deiner Einnahmen und Ausgaben. So bestimmst du das Budget für den Kauf deiner Immobilie und baust die Baufinanzierung auf einem stabilem Fundament auf. 

Um deinen maximalen Kreditbetrag zu bestimmen, nutze einfach unseren Budget-Rechner. Wichtig ist hier, wirklich alle Ein- und Ausgaben zu berücksichtigen, damit du eine möglichst genaue Aussage über dein maximales Budget erhältst. Beachte bitte, dass dies keine finale Ermittlung deines Finanzierungsspielraums darstellt. Vielmehr dient der Rechner dazu, dir einen ersten Überblick zu verschaffen. Du willst Gewissheit? Dann schick uns eine Anfrage und unsere Experten von Baufi-Go ermitteln deinen persönlichen maximalen Kreditbetrag.

Darüber hinaus kannst du im Bereich Rechner weitere Kalkulationsmöglichkeiten nutzen. 

Falls deine Kalkulation nicht positiv ausfällt...

Je nach Einkommenssituation und einer eventuellen Restschuld aus laufenden Verbindlichkeiten (Kredite, Leasing, 0-Prozent-Finanzierungen) kann es vorkommen, dass dir nur wenig Budget für eine Finanzierung bleibt. In diesem Fall solltest du deine Finanzen mit einem unserer Berater persönlich besprechen. 

Unter Umständen lässt sich nämlich eine Umschuldung deiner bestehenden Verbindlichkeiten vornehmen. Damit können die Laufzeiten und somit die monatlichen Kosten reduziert werden. Aus einem auf den ersten Blick schwer darstellbaren Projekt kann, gegebenenfalls unter Zuhilfenahme von Förderdarlehen, eine solide aufgestellte Finanzierung werden.

Die passende Immobilie finden

Passende Immobilie für die Baufinanzierung finden
Suchmaschinen und Immobilienportale helfen bei der Recherche nach dem passenden Objekt.

Nachdem du dein monatliches Budget für eine Baufinanzierung ermittelt hast, kann es auf die konkrete Suche nach einem geeigneten Objekt gehen.

Damit du deinen Weg ins passende Eigenheim bestens informiert startest und deine Suche innerhalb kürzester Zeit abschließen kannst, haben wir dir hier die wichtigsten Tipps und Themen zur Immobiliensuche zusammengefasst.

Wunschparameter festlegen

Um die perfekte Immobilie für dich zu finden, solltest du festlegen, was du genau suchst. Dabei empfiehlt es sich, die folgenden elementaren Fragen zu klären, bevor es zu den ersten Besichtigungen geht:

Der persönlichen Zukunftsplanung sollte bei der Immobilienauswahl eine besondere Bedeutung zukommen. 

Wünschst du dir in naher Zukunft Kinder, solltest du dies bei der Suche nach einer passenden Immobilie natürlich berücksichtigen. Die Größe des Eigenheims sollte bereits bei der Auswahl auf die zukünftigen Bedürfnisse und Gegebenheiten gemünzt sein. Auch wenn nicht alles im Leben planbar ist, so kann man die Weichen für eine glückliche Zukunft in den eigenen vier Wänden schon jetzt stellen.

Ebenso wichtig ist es, sich Gedanken über die Wertstabilität einer Immobilie zu machen. Wenngleich die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stetig gestiegen sind, ist dies kein Garant für einen zukünftig steigenden Immobilienwert. Wer jetzt mit dem Vorhaben Immobilienbesitzer wird, das erstandene Objekt in absehbarer Zeit zu verkaufen, kann sich verkalkulieren. In diesem Fall wären, je nach Priorität, eher Immobilien in Ballungsgebieten als aus dem ländlichen Raum zu empfehlen.

Die Objektbesichtigung

Nachdem du die wichtigsten Fragen hinsichtlich deiner persönlichen Kriterien und Ansprüche geklärt hast, machst du dich an die Recherche von Immobilienangeboten. Doch der Markt ist groß, und derzeit ist das Angebot an Immobilien niedriger als die Anzahl potenzieller Interessenten.

Um die bestmöglichen Chancen auf den Zuschlag für dein Wunschobjekt zu erhalten, geben wir dir hier die wichtigsten Tipps und Empfehlungen für eine anstehende Objektbesichtigung mit auf den Weg. Denn es kann schließlich nicht schaden, sich einen kleinen, aber mitunter ausschlaggebenden Vorteil gegenüber anderen Interessenten zu verschaffen.

Lage und Umgebung

Empfehlenswert schon vor einer Besichtigung deines Wunschobjekts: Überprüfe die unmittelbare Lage vor Ort. Bushaltestellen sind idealerweise in direkter Nähe vorhanden. Achte auf die Lautstärke des angrenzenden Verkehrs. Wirf auch gern einen Blick auf deine Nachbarn und stell dich vielleicht schon vor, denn: Mit diesen wirst du, solltest du dich für einen Kauf entscheiden, voraussichtlich eine lange Zeit in nachbarschaftlicher Gemeinschaft leben.

Hilfe vom Experten

Die Hinzuziehung eines Sachverständigen ist generell empfehlenswert.

Solltest du im Bekannten- und Verwandtenkreis keinen Immobilienkenner an der Hand haben, so empfehlen wir dir, einen Fachexperten zu bemühen. Immobiliensachverständige verfügen über weitreichende Kenntnisse bezüglich der Bausubstanz und erkennen etwaige „Baustellen“ auf den ersten Blick. Hierfür fallen zwar Kosten im meist niedrigen dreistelligen Bereich an. Doch dieses Kapital ist gut investiert, bewahrt es dich doch in der Regel vor unvorhergesehenen Folgekosten.

Doppelt hält besser

Oder auch: Vier Augen sehen mehr als zwei. Aus diesem Grund: Geh nicht allein zur Objektbesichtigung. Lass dich zumindest von einem engen Familienangehörigen oder guten Bekannten begleiten, der eine objektive Meinung zur Immobilie abgeben kann. Idealerweise einen geübten Handwerker oder sonstigen Experten, der dir während der Begutachtung der Immobilie zur Seite steht. So kannst du etwaige Mängel, die unter anderem auch für eine spätere Kaufpreisverhandlung zugrunde gelegt werden können, besser erkennen und bei deiner Entscheidung berücksichtigen.

Sonstige Kosten im Blick behalten

Frag den Verkäufer oder, falls vorhanden, den Immobilienmakler nach der Höhe der Grundsteuer für das Grundstück der Immobilie. Informier dich auch darüber, wie hoch die Versicherungsprämie für die Wohngebäudeversicherung ausfällt.

Insbesondere Letztere kann unerwartet hohe Kosten mit sich bringen, zum Beispiel, wenn sich das Objekt nahe eines Gewässers  oder in einem ehemaligen Bergbaugebiet befindet. 

Unterlagen beschaffen

Unterlagen zur Baufinanzierung sammeln
Eine gute Unterlagenaufbereitung ist die halbe Miete und sorgt für eine zügige Bearbeitung des Baufinanzierungsantrags.

Die Immobilie passt zu deinen persönlichen Anforderungen und Bedürfnissen, und du hast die Zusage für dein Wunschobjekt erhalten. Nun geht es in die „Finanzierungsrunde“.

Damit die kreditgebende Bank dein Anliegen inklusive deiner Wunschimmobilie abschließend beurteilen kann, werden einige Unterlagen benötigt. Diese erhältst du in der Regel bei dem Verkäufer der Immobilie oder bei dem zuständigen Immobilienmakler.

Die Anzahl und Art der Unterlagen unterscheidet sich von Kreditinstitut zu Kreditinstitut. Im Folgenden findest du die üblichen Unterlagen aufgeführt.

Benötigte Unterlagen für deine Baufinanzierung

  • Finanzierungsantrag

Jedes Kreditinstitut benötigt zur Prüfung deines Kreditwunsches einige Angaben zu deiner Person sowie zu der Immobilie, die du erwerben möchtest. Darüber hinaus sind deine Einwilligung zur Einholung einer Schufa-Auskunft sowie datenschutzrechtliche Einwilligungen zur Verarbeitung deiner Daten erforderlich. Diese Kriterien werden mit dem Finanzierungsantrag erfüllt, welchen du bei deinem Baufi-Go-Berater oder auch bei der infrage kommenden Bank erhältst.

  • Antrag Förderdarlehen

Solltest du ein Förderdarlehen wünschen, wird dir deine Hausbank, welche in der Regel den „Löwenanteil“ an Kapital zur Verfügung stellt, den Förderantrag direkt zur Verfügung stellen.

  • Angebot

Das mit deinem Berater besprochene Angebot wird in der Regel von jedem Kreditgeber in unterzeichneter Fassung benötigt. Tipp: Bitte in jedem Fall darum, die bei Angeboten zu Baufinanzierungen übliche Befristung ernst zu nehmen. Eine Verlängerung der Angebotskonditionen ist nur in den wenigsten Fällen möglich!

  • Gehaltsabrechnungen

In der Regel werden hierbei die letzten 3 Gehaltsabrechnungen benötigt.

  • Bezügemitteilung

Solltest du kein Gehalt, sondern Bezüge erhalten, so genügt in der Regel die letzte Bezügemitteilung (meist ergänzt um den letzten Kontoauszug als Beleg des Eingangs der Bezüge).

  • Elektronische Lohnsteuerbescheinigung

Des aktuellen oder des Vorjahres. Wird oft von Banken benötigt, um den jährlichen Gesamtbetrag der Gehälter oder Bezüge zu ermitteln. Besonders relevant bei Leuten mit stark variierenden Gehältern (beispielsweise Schichtarbeiter).

  • Scheidungsurteil

Solltest du geschieden sein, so wird in der Regel das Scheidungsurteil des zuständigen Amtsgerichts benötigt.

  • Unterhaltsvereinbarung

Falls Kinder außerhalb des eigenen Haushalts leben und eine Unterhaltsvereinbarung geschlossen wurde, ist diese zwingend erforderlich. Ergänzend hierzu: Kontoauszüge, welche die Zahlung des Kindesunterhalts belegen (idealerweise der letzten 3 Monate).

  • Vertragskopie von Ratenkrediten

Sollten Ratenkredite, Leasingverträge oder Verbindlichkeiten anderer Art vorhanden sein, so wird in der Regel das dazugehörige Vertragsdokument benötigt.

  • Kaufvertragsentwurf

Nicht bei jedem Kreditinstitut zwingend erforderlich. Sofern ein Kaufvertragsentwurf nicht vorhanden ist, genügt in den meisten Fällen auch ein aktueller, maximal drei Monate alter Grundbuchauszug.

  • Grundbuchauszug

Obligatorisch bei jeder Kreditprüfung. Der Grundbuchauszug sollte zum Zeitpunkt der Vorhabensprüfung bei der Bank oder Sparkasse nicht älter als drei Monate sein. Beschaffbar unter anderem durch deinen Berater von Baufi-Go.

  • Bauzeichnungen

Hierzu zählen folgende Dokumente: Ansichtszeichnung, Schnittzeichnung sowie Grundrisszeichnung. Alle Unterlagen jeweils mit Maßangaben (außer die Ansichtszeichnung).

  • Farbfotos der Immobilie

Fotos der Vorder- und Rückansicht der zu erwerbenden Immobilie werden in der Regel benötigt. Fotos der Innenräume des Objekts sind ebenfalls gern gesehen.

  • Baubeschreibung

Beschreibt grob die grundsätzlichsten Eigenschaften der Immobilie. Sollte dieses Formular nicht mehr vorhanden sein, so kann dir dein Baufi-Go-Berater ein alternatives Formular zur Verfügung stellen und dieses gemeinsam mit dir bearbeiten.

  • Wohnflächenberechnung

Eine der wichtigsten Unterlagen für die bankenseitige Ermittlung des Objektwertes ist die Wohnflächenberechnung. Sollte diese nicht mehr vorhanden sein, so kann dir bei der Erstellung einer Wohnflächenberechnung dein Makler, Verkäufer, aber auch dein Baufi-Go-Berater behilflich sein.

  • Aufstellung Modernisierungen und Eigenleistungen

Eine Aufstellung der Maßnahmen, die zur Instandhaltung und Modernisierung an dem von dir zu kaufenden Objekt durchgeführt wurden oder werden. Idealerweise durch den Verkäufer oder Makler erstellt und durch etwaige Modernisierungen, die du selbst durchführen möchtest, ergänzt. Vorlagen hierzu kann dir dein Baufi-Go-Berater zur Verfügung stellen.

  • Flurkarte oder amtlicher Lageplan

Dieses Dokument stellt isometrisch die Lage des Objekts dar. Erhältlich beim zuständigen Katasteramt. Oftmals verfügt der Verkäufer oder Makler bereits über diese Unterlage. Andernfalls kann dein Baufi-Go-Berater auch hier bei der Beschaffung unterstützen und dieses Dokument für dich anfordern.

  • Aufstellung Immobilienvermögen

Sofern sich bereits Immobilien in deinem Besitz befinden, wird eine Aufstellung über diese benötigt, welche Daten wie Wohnfläche, Lage und eventuelle Darlehensverbindlichkeiten enthält.

  • Grundbuchauszug zu weiteren Immobilien

Auch die Grundbuchauszüge zu von der Finanzierung unabhängigen Immobilien, die sich bereits in deinem Besitz befinden, werden von den meisten Banken benötigt.

Wenn du mal nicht weiterweißt...

Unsere Berater von Baufi-Go verfügen über modernste Werkzeuge, um dir die Beschaffung der Unterlagen, die für die Baufinanzierung erforderlich sind, so komfortabel wie möglich zu gestalten. So ist die Einholung eines aktuellen Grundbuchauszugs ohne Gang zum Amtsgericht bzw. Grundbuchamt möglich. Auch die Beschaffung einer Flurkarte vom Katasteramt ist für unsere Experten mittels modernster digitaler Anbindung unkompliziert zu bewerkstelligen.

Gleiches gilt, sollten einige Unterlagen nicht beschaffbar sein oder in unzureichender Qualität vorliegen. Egal ob Wohnflächenberechnung, Berechnung der Kubatur oder Baubeschreibung: Diverse Formulare und Hilfestellung bieten dir deine Baufi-Go-Berater. Sprich deinen persönlichen Experten einfach direkt darauf an.

Sorgfalt bei den Unterlagen

Bitte trag Sorge dafür, dass die Unterlagen deinem Berater in bestmöglichem Zustand zugehen. Dabei kannst du die jeweiligen Dokumente gern abfotografieren. Achte jedoch darauf, dass die Fotos auch über eine ausreichende Schärfe verfügen. Eine Kreditprüfung mit nicht leserlichen Unterlagen führt lediglich dazu, dass sich die Bearbeitung deines Vorhabens bei der kreditgebenden Bank verzögert.

Die Kreditprüfung einleiten

Nachdem du gemeinsam mit deinem Berater die relevanten Unterlagen zusammengetragen hast, wird die darlehensgebende Bank deinen Kreditwunsch genauestens prüfen. In der Regel vergehen von der Einreichung des Vorhabens bei der Bank oder Sparkasse bis zur finalen Kreditentscheidung fünf bis zehn Werktage.

Dein Baufi-Go-Berater wird durch den Kreditgeber benachrichtigt, sobald die Prüfung abgeschlossen ist, und wird dich kurzfristig informieren, sobald es etwas Neues gibt. Bis dahin bleibt vorerst nicht anderes übrig als: abwarten.

Kaufpreis verhandeln

Kaufpreis verhandeln beim Immobilienkauf
Eine fundierte Kaufpreisverhandlung erfordert Geschick, kann aber dabei helfen, den einen oder anderen Euro zusätzlich zu sparen.

Nun beginnt die nächste Phase auf dem Weg in die eigenen vier Wände: Die Kaufpreisverhandlung. Diese findet oftmals verdeckt oder als als Gebotsverfahren statt. Oder aber, und das ist der Idealfall, der Verkäufer hat sich bereits für dich als Interessenten entschieden, und die Preisverhandlung findet direkt mit ihm statt.

Um den für dich besten Preis für deine Traumimmobilie zu erzielen und dir den Eintritt in dein Eigenheim zu ermöglichen, haben wir im Folgenden einige Informationen vorbereitet, die dich für die anstehenden Verhandlungen gut vorbereiten.

Grenzen setzen

Setz dir unbedingt vor Beginn der Kaufpreisverhandlungen ein Limit, welches du auf keinen Fall überschreitest. Idealerweise sprichst du deine Baufinanzierung nochmals mit deinem Berater durch, und ihr beide ermittelt den maximal möglichen Kreditbetrag. Lass dir für den jeweiligen Fall immer ein Angebot geben, sodass du den Überblick darüber behältst, was an Zins und Tilgung bei deiner Baufinanzierung auf dich zukommt.

Kaufpreis prüfen

Überprüf Lage und ortsüblichen Preis je Quadratmeter deiner Traumimmobilie. Lass den Preis am besten direkt von deinem Berater überprüfen und besprich seine Einschätzung mit ihm. Unsere Berater bei Baufi-Go verfügen über diverse Tools, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Größtenteils handelt es sich dabei um die gleichen Software-Anwendungen, die auch Banken und Sparkassen verwenden.

Nachfrage abschätzen

Versuch einzuschätzen, wie hoch die Nachfrage nach dem Objekt ist. Wie waren die Reaktionen der anderen Interessenten bei der Besichtigung der Immobilie? Waren viele Kaufinteressenten vor Ort, oder war aufgrund gewisser Kriterien das Interesse an dem Objekt eher gering? Wenn du der Meinung bist, dass du gar der einzig übrig gebliebene Interessent bist, so befindest du dich in guter Verhandlungsposition. Auch die generelle Finanzierbarkeit kann den potenziellen Käuferkreis einschränken. Befrag hierzu am besten deinen Baufi-Go-Berater.

Gut argumentieren

Niemand verzichtet freiwillig auf etwas. So der Verkäufer auch nicht auf einen Teil des Kaufpreises. Gutes Verhandlungsgeschick ist hier also Pflicht. Solltest du dich selbst als eher mäßigen Verhandlungspartner bezeichnen, dann lass dies deinen Partner oder einen anderen Vertrauten klären und die Verhandlungsangelegenheiten übernehmen.

Immobilie selbst bewerten

Um eigenhändig eine grobe Einschätzung des Immobilienwertes vorzunehmen, kannst du unter anderem folgende Portale nutzen:

Kaufabwicklung

Herzlichen Glückwunsch! Du hast dich durchgekämpft und die Kaufpreisverhandlungen erfolgreich abgeschlossen. Nun geht es mit großen Schritten gen Eigenheim: Der Notartermin und die Kaufabwicklung stehen an.

Insbesondere diese finale Phase sorgt bei vielen Menschen für Fragezeichen. Doch eines vorweg: Es ist halb so schlimm. Was nun folgt, was auf dich zukommt und was genau dabei zu beachten ist, klären wir nachfolgend in leicht verständlichen Schritten.

Notar einschalten

Kaufabwicklung bei der Baufinanzierung
Kaufverträge müssen immer notariell beurkundet werden.

Nach erfolgreichem Abschluss der Kaufpreisverhandlungen ist die Einschaltung eines Notars erforderlich. Bei welchem Notar die weitere Abwicklung des Immobilienkaufs vorgenommen wird, liegt ganz bei Verkäufer und Käufer des Objekts. Stimm dich dazu am besten mit dem Verkäufer oder Immobilienmakler ab. In der Regel haben Immobilienmakler aus der Region Empfehlungen und wickeln zudem den Schriftverkehr mit dem Notariat für dich ab.

Der Kaufvertragsentwurf

Mindestens zwei Wochen vor dem Termin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags erhältst du den sogenannten Kaufvertragsentwurf. Dieser enthält alle relevanten Daten zum Objekt, Grundstück, Käufer und Verkäufer. Darüber hinaus sind etwaige Lasten und Beschränkungen des Grundstücks aufgeführt. Solltest du Hilfe bei der Begutachtung des Kaufvertragsentwurfs benötigen oder sollten Änderungen an diesem erforderlich sein, so wende dich in jedem Fall frühzeitig an das zuständige Notariat.

Vertragsunterzeichnung

Der Termin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags ist gekommen. Der Notar wird deine und die Personalien des Verkäufers anhand eines gültigen Ausweisdokuments überprüfen und den Kaufvertrag anschließend allen Beteiligten vorlesen. Danach fehlen nur noch die Unterschriften des Verkäufers und des Käufers, und du bist offiziell Immobilienbesitzer. Im Hintergrund unternimmt das Notariat nun weitere Schritte, damit es zur Auszahlung deiner Baufinanzierung kommen kann und der Verkäufer sein Geld erhält.

Nach dem Kaufvertrag

Baufinanzierung Kaufvertrag Abschluss
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages hat man (beinahe) alle Formalitäten erledigt.

Nachdem du deine Unterschrift unter den

notariellen Kaufvertrag gesetzt hast, bist du nun offiziell Besitzer einer Immobilie.

Was nun noch fehlt, ist die Auszahlung deines Darlehens sowie die Begleichung der im Zuge des Immobilienkaufs anfallenden Kaufnebenkosten. Hierzu zählen die Grunderwerbsteuer, die vom Finanzamt eingezogen wird, die Kosten für die Tätigkeit des Notars, gegebenenfalls eine Provision für die Einschaltung eines Immobilienmaklers sowie Kosten für diverse Behördentätigkeiten.

Bis es zum Begleichen der

Darlehensraten kommt, die in deinem Angebot zur Baufinanzierung und deinem Immobiliardarlehensvertrag bestimmt wurden, sind somit noch ein paar wenige Vorgänge zu erledigen. Doch keine Sorge. Das meiste verläuft ohne größeres Zutun deinerseits.

Notariat

Das Notariat wird sich um die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch kümmern, damit die finanzierende Bank die notwendigen Sicherheiten erhält.

Objektbesichtigung

In den meisten Fällen wird dein Kreditgeber eine Objektbesichtigung beauftragen. Hierfür werden von diesem oft externe Sachverständige beauftragt, die eine Begehung deines Objekt durchführen.

Finanzamt

Das Finanzamt lässt dir zwei bis sechs Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags den Grunderwerbsteuerbescheid zukommen.

Auszahlung

Wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt, die Sicherheiten für die Bank (Grundschuld) gestellt und die sonstigen Kaufnebenkosten gezahlt wurden, wird die Bank auf deine Anweisung hin den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen.

Darlehensraten

Nach Auszahlung des vollständigen Darlehens beginnt in der Regel auch der Einzug der Darlehensraten mittels Bankeinzug durch deinen Kreditgeber.

Rücklagen

Bilde Rücklagen für den Fall, dass Reparaturen an deiner Immobilie anfallen. So sparst du dir eine Nachfinanzierung, und dein Projekt steht auch in Zukunft auf sicherem Fundament.