Beleihungswert und Wertermittlung bei der Baufinanzierung

Belei­hungs­wert & Wertermittlung

Wie Banken Immobilien im Zuge eines Kreditantrags bewerten. Der Unterscheid zwischen Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert erklärt.

Neben der Prü­fung der Boni­tät eines jeden poten­zi­el­len Kun­den, prü­fen Ban­ken beson­ders inten­siv die Wert­hal­tig­keit und den kon­kre­ten Wert einer zu kau­fen­den Immo­bi­lie. Da es bei vie­len Ver­brau­chern im Zuge eines Kre­dit­an­tra­ges zu Ver­wir­rung bei den Begrif­fen Ver­kehrs­wert, Markt­wert sowie Belei­hungs­wert kommt, soll mit die­sem Arti­kel für Klar­heit gesorgt werden.


Der Ver­kehrs­wert

Die Ermitt­lung des Ver­kehrs­wer­tes wird in der Regel von Sach­ver­stän­di­gen bestimmt. Es han­delt sich um den Wert, der nach objek­ti­ven Kri­te­ri­en zum Stich­tag der Wert­ermitt­lung für die Immo­bi­lie am Markt erziel­bar ist. 


Wie der Ver­kehrs­wert ermit­telt wird

Der Ver­kehrs­wert wird unter Berück­sich­ti­gung von einer Viel­zahl von Fak­to­ren bestimmt, als da bei­spiels­wei­se wären:

  • Wohn­flä­che der Immobilie
  • Grund­stücks­grö­ße
  • Objekt­typ (frei­ste­hen­des Ein­fa­mi­li­en­haus, Eigen­tums­woh­nung, Mehr­fa­mi­li­en­haus etc.)
  • Bau­wei­se (mas­siv, Holz­stän­der­bau­wei­se etc.)
  • Geschoss­an­zahl
  • Bau­jahr
  • Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, die inner­halb der letz­ten 15 bis 20 Jah­re am Gebäu­de durch­ge­führt wurden.
  • Und natür­lich: Lage, Lage, Lage

Zur Ermitt­lung des Ver­kehrs­wer­tes nut­zen vie­le Mak­ler, Bau­geld­ver­mitt­ler und Ban­ken Soft­ware­lö­sun­gen, um schnel­le und prä­zi­se Ergeb­nis­se zu erzie­len. Dies sorgt für eine beschleu­nig­te Bear­bei­tung der bei Ban­ken anfal­len­den Kreditanträge.


Der Markt­wert

Bei dem Markt­wert han­delt es sich um den Wert, der nach Ein­schät­zung der invol­vier­ten Markt­teil­neh­mer für die Immo­bi­lie abge­ru­fen wer­den kann (also z.B. zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer einer Immo­bi­lie). Es han­delt sich somit nicht zwangs­läu­fig um einen auf fun­dier­ten Kennt­nis­sen ermit­tel­ten Wert, der bei­spiels­wei­se nach fest defi­nier­ten Stan­dards die Gebäu­de­sub­stanz und Aus­stat­tungs­merk­ma­le beurteilt. 

Hin­weis: Vie­ler­orts wird die Bezeich­nung Markt­wert syn­onym zum Ver­kehrs­wert genutzt.


Der Belei­hungs­wert

Bei dem Belei­hungs­wert han­delt es sich um den Wert einer Immo­bi­lie, der nach Ansicht der Bank unter Berück­sich­ti­gung künf­ti­ger Preis­schwan­kun­gen und vie­ler ande­rer Fak­to­ren nach­hal­tig am Markt für eine Immo­bi­lie erziel­bar ist.

Der Belei­hungs­wert spie­gelt somit qua­si den Wert wie­der, den die finan­zie­ren­de Bank bei Erfor­der­nis einer Zwangs­ver­stei­ge­rung in jedem Fall erhal­ten würde.

Je grö­ßer die Dif­fe­renz zwi­schen Kauf­preis und Belei­hungs­wert, des­to höher ist das Kre­dit­ri­si­ko für die Bank (sofern der Belei­hungs­wert nied­ri­ger als der Kauf­preis ist). Und je höher das Kre­dit­ri­si­ko, des­to höher fal­len Zin­sen für die Inan­spruch­nah­me des Kre­di­tes aus. Bei zu gro­ßen Abwei­chun­gen, bezie­hungs­wei­se einem zu gerin­gen Belei­hungs­wert, kann die Bank die ange­frag­te Finan­zie­rung letzt­end­lich ablehnen.

Der Belei­hungs­wert ist somit einer der wich­tigs­ten Para­me­ter bei der Prü­fung der Mach­bar­keit einer Finanzierung.


Wie der Belei­hungs­wert ermit­telt wird

Bestimmt wird der Belei­hungs­wert in der Regel mit Anleh­nung an den Ver­kehrs­wert, wel­cher mit­tels ver­schie­de­ner Soft­ware­pro­gram­me bei den Ban­ken selbst ermit­telt wird. In der Regel wird dabei ein Sicher­heits­ab­schlag von 10, 20 oder mehr Pro­zent vom ermit­tel­ten Ver­kehrs­wert abge­zo­gen, wor­aus sich der Belei­hungs­wert ergibt.

Die Art und Wei­se der Belei­hungs­wert­ermitt­lung kann bei den ver­schie­de­nen Ban­ken sehr unter­schied­lich aus­fal­len. Daher sei die fol­gen­de Auf­stel­lung ledig­lich als gro­bes Bei­spiel anzusehen:

Ver­kehrs­wert der Immobilie100.000,00 €
Sicher­heits­ab­schlag20,00 %
Belei­hungs­wert80.000,00 €

In dem genann­ten Bei­spiel wer dem­nach für die kre­dit­ge­ben­de Bank eine Finan­zie­rung von bis zu 80.000,00 € darstellbar.

Wird zusätz­li­ches Eigen­ka­pi­tal in die Finan­zie­rung ein­ge­bracht, so wür­de sich das Kre­dit­ri­si­ko für die Bank redu­zie­ren und in der Regel für den Kre­dit­neh­mer zu bes­se­ren Zins­sät­zen führen.

Die Finan­zie­rung eines Betra­ges über dem Belei­hungs­wert hin­aus wür­de hin­ge­gen zu höhe­ren Kre­dit­zin­sen oder gar zu einer Ableh­nung der Finan­zie­rung füh­ren. Je nach­dem, wie die Bank die Kre­dit­an­fra­ge in ihrer Gesamt­heit betrachtet.

Auch ein wich­ti­ger Indi­ka­tor: der Beleihungsauslauf

Von der für die Immo­bi­lie abge­ru­fe­nem Kauf­preis und dem durch die Bank ermit­tel­ten Belei­hungs­wert lässt sich der soge­nann­te Belei­hungs­aus­lauf ermit­teln. Je nied­ri­ger der Belei­hungs­aus­lauf, des­to gerin­ger das Kre­dit­ri­si­ko für die finan­zie­ren­de Bank und – wer hät­te das gedacht – gerin­ger wer­den in der Regel die Kre­dit­zin­sen ausfallen.

Hier­zu ein Bei­spiel zur Ermitt­lung des Beleihungsauslaufs:

Nota­ri­el­ler Kauf­preis der Immobilie100.000,00 €
Belei­hungs­wert120.000,00 €
Belei­hungs­aus­lauf83,333 %

Der Belei­hungs­aus­lauf lässt sich also spie­lend leicht ermit­teln, indem fol­gen­de For­mel ange­wandt wird:

Notarieller Kaufpreis / Beleihungswert = Beleihungsauslauf

Zusam­men­fas­sung

Die Defi­ni­tio­nen der ein­zel­nen Begrif­fe Verkehrs‑, Markt- und Belei­hungs­wert auf den Punkt gebracht:

Ver­kehrs­wertMarkt­wertBelei­hungs­wert
Der Wert, der nach objek­ti­ven Kri­te­ri­en zum Stich­tag der Bewer­tung am Markt für eine Immo­bi­lie vor­aus­sicht­lich erziel­bar ist.Wert, der von den betei­lig­ten Markt­teil­neh­mern (Ver­käu­fer und Käu­fer) eigen­hän­dig ohne objek­ti­ve Qua­li­täts­kri­te­ri­en bestimmt und fest­ge­legt wird.Wert der Immo­bi­lie, der aus Sicht der kre­dit­ge­ben­den Bank lang­fris­tig am Markt im Fal­le eines Ver­kaufs erziel­bar ist.

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Michel Jessat, Geschäftsführer der Baufi-Go GmbH

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Annahmen während der Zinsbindungszeit
Zinsbindungszeit:10 Jahre
Sollzinssatz p.a.:0,56%
Anfänglicher Tilgungssatz:2,00%
Effektiver Jahreszins p.a.:0,57%
Monatliche Darlehensrate341,33 EUR
Bereitstellungsfreie Zeit:6 Monate
Immobilienwert:320.000,00 EUR
Darlehensbetrag (Nettodarlehenssume):160.000,00 EUR
Zinskosten während Zinsbindungszeitraum:7.935,92 EUR
Restschuld am Ende der Sollzinsbindungszeit:125.966,47 EUR
Annahmen nach Ende der Zinsbindungszeit
Gesamtlaufzeit des Darlehens:44 Jahre
Anzahl der monatlichen Darlehensraten:528
Gesamtbetrag:180.602,86 EUR

Hinweis: Das hier dargestellte repräsentative Beispiel unterstellt eine wohnwirtschaftliche Verwendung und Eigennutzung der Immobilie (keine Vermietung, keine gewerbliche Nutzung). Gültig für Darlehen bis zu 50 % des Kaufpreises. Absicherung des Darlehens mit einer erstrangigen Grundschuld im Grundbuch der Immobilie. Darlehensnehmer sind Angestellte in unbefristetem Angestelltenverhältnis. Die Bonität ist einwandfrei. Keine negativen Einträge in Wirtschaftsauskunfteien. Die Annahmen nach Ende der Zinsbindungszeit setzen einen gleichbleibenden Sollzinssatz von 0,56 % p. a. voraus. Bei verändertem Zinsniveau nach Ende der Zinsbindungszeit kann die Darlehenslaufzeit und dadurch auch die Höhe der Gesamtkosten variieren. Wir empfehlen eine langfristige Zinsbindung, um vor Zinsänderungsrisiken abgesichert zu sein. Im Zuge der Immobilienfinanzierung fallen zusätzliche Kosten in Form von notariellen Beurkundungskosten, Kosten für die Bestellung der Sicherheiten (u. a. Grundschuldbestellung), Grunderwerbsteuer sowie einer Wohngebäudeversicherung an.

Um berechnen zu können, wie hoch die maximal mögliche Darlehenssumme ausfällt, unterstellen wir folgende Annahmen:

  • Gebundener Sollzins: 0,75 %
  • Zinsbindung: 10 Jahre
  • Beleihungswert: 55 %
  • Tilgung: 2,00 %
  • Absicherung: erstrangige Grundschuld im Grundbuch der Immobilie
  • Vermögenssituation: gesichertes Angestelltenverhältnis; keine negativen Einträge in Wirtschaftsauskunfteien
  • Auszahlung: in einer Summe

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Nach Maßgabe des Art. 18 DSGVO hast du unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, von uns die Einschränkung der Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten zu verlangen.

 
Recht auf Datenübertragbarkeit

Nach Art 20 DSGVO hast du das Recht, die dich betreffenden personenbezogenen Daten, die du uns zur Verfügung gestellt hast, in einem strukturierten, gängigen und maschinenlesbaren Format zu erhalten, und du hast das Recht, diese Daten einem anderen Verantwortlichen ohne Behinderung durch uns zu übermitteln, sofern die Verarbeitung auf einer Einwilligung gemäß Artikel 6 Abs. 1 a) DSGVO oder Artikel 9 Abs. 2 a) o DSGVO der auf einem Vertrag gemäß Artikel 6 Abs. 1 b) DSGVO beruht und die Verarbeitung mithilfe automatisierter Verfahren erfolgt.

Widerspruchsrecht

Nach Art. 21 DSGVO hast du das Recht gegen die Verarbeitung dich betreffender personenbezogener Daten, die auf Grundlage von Artikel 6 Absatz 1 Buchstaben e oder f DSGVO erfolgt, Widerspruch einzulegen; dies gilt auch für ein auf diese Bestimmungen gestütztes Profiling.

Sofern wir deine personenbezogenen Daten verarbeiten, um Direktwerbung zu betreiben, hast du jederzeit das Recht, gegen die Verarbeitung dich betreffender, personenbezogener Daten zum Zwecke derartiger Werbung Widerspruch einzulegen; dies gilt auch für das Profiling, soweit es mit solcher Direktwerbung in Verbindung steht.

Wenn du von einem dir zustehenden Recht Gebrauch machen möchten, wenden Sie sie bitte an uns als Verantwortlichen unter den oben angegebenen Kontaktdaten oder nutze eine der anderen von uns angebotenen Arten und diese Mitteilung zukommen zu lassen. Wenn du hierzu Fragen hast, nimm bitte Kontakt mit uns auf.

Bestehen eines Beschwerderechts bei der Aufsichtsbehörde
Du hast nach Art. 77 DSGVO unbeschadet eines anderweitigen verwaltungsrechtlichen oder gerichtlichen Rechtsbehelfs das Recht, dich bei der Aufsichtsbehörde zu beschweren. Dieses Recht besteht insbesondere in dem Mitgliedstaat deines Aufenthaltsorts, deines Arbeitsplatzes oder des Orts des mutmaßlichen Verstoßes, wenn du der Ansicht bist, dass die Verarbeitung der dich betreffenden, personenbezogenen Daten gegen die DSGVO verstößt.

Datenschutzerklärung erstellt unter Zuhilfenahme des Datenschutzgenerator von e-recht24.de

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