Neben der Prüfung der Bonität eines jeden potenziellen Kunden, prüfen Banken besonders intensiv die Werthaltigkeit und den konkreten Wert einer zu kaufenden Immobilie. Da es bei vielen Verbrauchern im Zuge eines Kreditantrages zu Verwirrung bei den Begriffen Verkehrswert, Marktwert sowie Beleihungswert kommt, soll mit diesem Artikel für Klarheit gesorgt werden.
Der Verkehrswert
Die Ermittlung des Verkehrswertes wird in der Regel von Sachverständigen bestimmt. Es handelt sich um den Wert, der nach objektiven Kriterien zum Stichtag der Wertermittlung für die Immobilie am Markt erzielbar ist.
Wie der Verkehrswert ermittelt wird
Der Verkehrswert wird unter Berücksichtigung von einer Vielzahl von Faktoren bestimmt, als da beispielsweise wären:
- Wohnfläche der Immobilie
- Grundstücksgröße
- Objekttyp (freistehendes Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus etc.)
- Bauweise (massiv, Holzständerbauweise etc.)
- Geschossanzahl
- Baujahr
- Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb der letzten 15 bis 20 Jahre am Gebäude durchgeführt wurden.
- Und natürlich: Lage, Lage, Lage
Zur Ermittlung des Verkehrswertes nutzen viele Makler, Baugeldvermittler und Banken Softwarelösungen, um schnelle und präzise Ergebnisse zu erzielen. Dies sorgt für eine beschleunigte Bearbeitung der bei Banken anfallenden Kreditanträge.
Der Marktwert
Bei dem Marktwert handelt es sich um den Wert, der nach Einschätzung der involvierten Marktteilnehmer für die Immobilie abgerufen werden kann (also z.B. zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie). Es handelt sich somit nicht zwangsläufig um einen auf fundierten Kenntnissen ermittelten Wert, der beispielsweise nach fest definierten Standards die Gebäudesubstanz und Ausstattungsmerkmale beurteilt.
Hinweis: Vielerorts wird die Bezeichnung Marktwert synonym zum Verkehrswert genutzt.
Der Beleihungswert
Bei dem Beleihungswert handelt es sich um den Wert einer Immobilie, der nach Ansicht der Bank unter Berücksichtigung künftiger Preisschwankungen und vieler anderer Faktoren nachhaltig am Markt für eine Immobilie erzielbar ist.
Der Beleihungswert spiegelt somit quasi den Wert wieder, den die finanzierende Bank bei Erfordernis einer Zwangsversteigerung in jedem Fall erhalten würde.
Je größer die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert, desto höher ist das Kreditrisiko für die Bank (sofern der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis ist). Und je höher das Kreditrisiko, desto höher fallen Zinsen für die Inanspruchnahme des Kredites aus. Bei zu großen Abweichungen, beziehungsweise einem zu geringen Beleihungswert, kann die Bank die angefragte Finanzierung letztendlich ablehnen.
Der Beleihungswert ist somit einer der wichtigsten Parameter bei der Prüfung der Machbarkeit einer Finanzierung.
Wie der Beleihungswert ermittelt wird
Bestimmt wird der Beleihungswert in der Regel mit Anlehnung an den Verkehrswert, welcher mittels verschiedener Softwareprogramme bei den Banken selbst ermittelt wird. In der Regel wird dabei ein Sicherheitsabschlag von 10, 20 oder mehr Prozent vom ermittelten Verkehrswert abgezogen, woraus sich der Beleihungswert ergibt.
Die Art und Weise der Beleihungswertermittlung kann bei den verschiedenen Banken sehr unterschiedlich ausfallen. Daher sei die folgende Aufstellung lediglich als grobes Beispiel anzusehen:
| Verkehrswert der Immobilie | 100.000,00 € |
| Sicherheitsabschlag | 20,00 % |
| Beleihungswert | 80.000,00 € |
In dem genannten Beispiel wer demnach für die kreditgebende Bank eine Finanzierung von bis zu 80.000,00 € darstellbar.
Wird zusätzliches Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht, so würde sich das Kreditrisiko für die Bank reduzieren und in der Regel für den Kreditnehmer zu besseren Zinssätzen führen.
Die Finanzierung eines Betrages über dem Beleihungswert hinaus würde hingegen zu höheren Kreditzinsen oder gar zu einer Ablehnung der Finanzierung führen. Je nachdem, wie die Bank die Kreditanfrage in ihrer Gesamtheit betrachtet.
Auch ein wichtiger Indikator: der Beleihungsauslauf
Von der für die Immobilie abgerufenem Kaufpreis und dem durch die Bank ermittelten Beleihungswert lässt sich der sogenannte Beleihungsauslauf ermitteln. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Kreditrisiko für die finanzierende Bank und – wer hätte das gedacht – geringer werden in der Regel die Kreditzinsen ausfallen.
Hierzu ein Beispiel zur Ermittlung des Beleihungsauslaufs:
| Notarieller Kaufpreis der Immobilie | 100.000,00 € |
| Beleihungswert | 120.000,00 € |
| Beleihungsauslauf | 83,333 % |
Der Beleihungsauslauf lässt sich also spielend leicht ermitteln, indem folgende Formel angewandt wird:
Notarieller Kaufpreis / Beleihungswert = Beleihungsauslauf
Zusammenfassung
Die Definitionen der einzelnen Begriffe Verkehrs‑, Markt- und Beleihungswert auf den Punkt gebracht:
| Verkehrswert | Marktwert | Beleihungswert |
|---|---|---|
| Der Wert, der nach objektiven Kriterien zum Stichtag der Bewertung am Markt für eine Immobilie voraussichtlich erzielbar ist. | Wert, der von den beteiligten Marktteilnehmern (Verkäufer und Käufer) eigenhändig ohne objektive Qualitätskriterien bestimmt und festgelegt wird. | Wert der Immobilie, der aus Sicht der kreditgebenden Bank langfristig am Markt im Falle eines Verkaufs erzielbar ist. |
