Darlehensvarianten bei einer Baufinanzierung

Lies hier, welche Darlehensvarianten einer Baufinanzierung es gibt, und ermittle, was für dich infrage kommt.

Wie man eine Finanzierung aufstellen kann

Um die Finanzierung eines Eigenheims auf die Beine zu stellen, ist es nicht nur wichtig, nach den günstigsten Konditionen Ausschau zu halten. Auch die Darlehensstruktur sollte individuell an deine Bedürfnisse und Lebensphasenplanung angepasst sein. Für eine Baufinanzierung gibt es eine Vielzahl von Darlehensvarianten, die für dein Projekt in Frage kommen können. Hier erfährst du, welche Darlehensvarianten einer Baufinanzierung es gibt, und kannst dadurch besser einschätzen, welche Art von Baufinanzierung für dich infrage kommen.

Vorweg: Unterschied zwischen Laufzeit und Zinsbindung

Die Vertrags- oder Kreditlaufzeit ist nicht gleichzusetzen mit der Zinsbindungszeit beziehungsweise Zinsbindung. Die Laufzeit kann zum Beispiel länger als die Zinsbindung sein: Deine Zinsbindung läuft beispielsweise nach zehn Jahren aus, aufgrund deiner Rate bedarf die vollständige Rückzahlung jedoch einer Laufzeit von 30 Jahren. Nach Ende der Zinsbindung musst du ein neues Darlehen, eine Anschlussfinanzierung, abschließen, damit du dein Darlehen weiterhin zinsgünstig finanzieren kannst.

Die gängigsten Formen einer Baufinanzierung

Im Folgenden erhältst du einen Überblick über die verbreitetsten Darlehensvarianten einer Baufinanzierung.

Das Annuitätendarlehen in der Baufinanzierung

Das Annuitätendarlehen

Die in Deutschland wohl häufigste Darlehensform bei einer Baufinanzierung: Bei dem Annuitätendarlehen handelt es sich um ein sogenanntes Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsraten. Die zu zahlende Rate bleibt während der Kreditlaufzeit in gleicher Höhe bestehen, sofern man die Zinsbindung über die gesamte Vertragslaufzeit vereinbart hat. Diese setzt sich dabei aus einem Zins und einem Tilgungsanteil zusammen. Dadurch, dass die Restschuld mit jeder Rate weiter verringert wird, sinkt der Zinsanteil der Rate kontinuierlich, während der Tilgungsanteil gleichzeitig steigt. Nach Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit ist der Kredit vollständig getilgt.

In unserem Ratgeber haben wir übrigens einen leicht verständlichen und vereinfachten Beitrag zur Erklärung des Annuitätendarlehens geschrieben.

Lange finanzieren mit dem Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen

Bei einem Bauspardarlehen wird in der Regel, im Gegensatz zum Annuitätendarlehen, keine regelmäßige Tilgung geleistet. Stattdessen wird in zwei Phasen finanziert: In der ersten Phase werden lediglich Zinsen für die Inanspruchnahme der Baufinanzierung an die kreditgebende Bank geleistet. Parallel dazu findet die Ansparung von Kapital in einen Bausparvertrag statt. In der anschließenden zweiten Phase wird das angesparte Kapital in die Tilgung des Darlehens investiert und der noch offene Kreditbetrag mit einem Darlehen der Bausparkasse weitergeführt. In dieser Phase kann man davon sprechen, dass sich das Darlehen in ein Annuitätendarlehen umgewandelt hat. Nach Ende dieser zweiten Phase ist das Darlehen im Normalfall vollständig zurückgezahlt.

Eine noch etwas detailliertere und bebilderte Erklärung zum Bauspardarlehen haben wir in unserem Ratgeber für dich erstellt.

Vergleich zwischen Annuitäten- und Bauspardarlehen

Einen hilfreichen Vergleich zwischen dem weit verbreiteten Annuitätendarlehen und dem Bauspardarlehen stellen wir in unserem Ratgeber in einem separaten Artikel dar.
ohne eigenkapital finanzieren mit nachrangdarlehen

Das Nachrangdarlehen

Mit einem Nachrangdarlehen kannst du unter anderem den Kauf deines Eigenheimes realisieren, selbst wenn keinerlei Eigenkapital für deine Baufinanzierung vorhanden ist. Bei dem Nachrangdarlehen handelt es sich um ein sogenanntes „nachrangig abgesichertes Darlehen“. Hierbei wird dieses Darlehen im Grundbuch im Rang nach dem Hauptkreditgeber abgesichert. In vielen Fällen ist es gar möglich, komplett ohne Absicherung des Darlehens im Grundbuch ein solches Nachrangdarlehen abzuschließen. Mit dem Nachrangdarlehen lassen sich in den meisten Fällen Kaufnebenkosten, Renovierungen und auch teilweise Anschaffungen wie Mobiliar im Zuge einer Immobilienfinanzierung finanzieren.

Darüber hinaus kann das Nachrangdarlehen auch dazu dienen, eine Zwischenfinanzierung von Eigenkapital zu ermöglichen, welches zum Zeitpunkt der Finanzierung noch nicht verfügbar ist.

Die Anzahl der Anbieter von Nachrangdarlehen ist allerdings gering. Sprich deinen Baufinanzierungsberater am besten direkt auf die Möglichkeit eines Nachrangdarlehens an. Solltest du über wenig oder gar kein Eigenkapital für deine Baufinanzierung verfügen oder nicht planen, Eigenkapital einzusetzen, stellt das Nachrangdarlehen eine gute Möglichkeit dar, eine Finanzierung zu realisieren.

Einen kurzen Einführungsartikel zum Nachrangdarlehen haben wir übrigens in unserem Ratgeber für dich verfasst. Direkt zum Beitrag über das Nachrangdarlehen kommst du hier.

Das Volltilgerdarlehen zur vollständigen Absicherung

Das Volltilgerdarlehen

Bei einem Volltilgerdarlehen wird die Finanzierung so aufgestellt, dass Zinsbindung und Kreditlaufzeit identisch sind. Somit ist das Darlehen während der Kreditlaufzeit vollständig zurückgezahlt. Eine Restschuld und eine damit verbundene spätere Anschlussfinanzierung entfallen. Bei kurzen Kreditlaufzeiten kann sich jedoch eine hohe Darlehensrate ergeben, sodass diese Variante der Baufinanzierung oftmals höhere Anforderungen an die Bonität stellt.

Endfällige Darlehen bei der Baufinanzierung

Das endfällige Darlehen

Die Besonderheit beim endfälligen Darlehen ist, dass während der gesamten Kreditlaufzeit ausschließlich Zinsen an den Kreditgeber geleistet werden. Eine Tilgung findet erst zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit statt: in einer einzigen Zahlung statt in Etappen.

Selten das Tilgungsaussetzungsdarlehen

Das Tilgungsaussetzungs-Darlehen

Wie der Name bereits vermuten lässt, wird die Tilgung bei dieser Form der Baufinanzierung ausgesetzt und tritt zu einem späteren Zeitpunkt ein. Im Grunde handelt es sich beim Bauspardarlehen ebenfalls um ein Tilgungsaussetzungsdarlehen. Die Bezeichnung Tilgungsaussetzungsdarlehen zielt jedoch auf Varianten ab, bei denen nicht ein Bausparvertrag, sondern ein anderes Produkt in die Finanzierung integriert ist, zum Beispiel eine Lebensversicherung. Dabei wird während der Laufzeit der Finanzierung, analog zum Bauspardarlehen, keine Tilgung geleistet, sondern diese geht in eine Lebensversicherung. Das Kapital aus dieser Lebensversicherung wird zu einem festgelegten Zeitpunkt zur vollständigen Tilgung des gesamten Darlehensbetrags verwendet.

Kurzum: 
Bauspardarlehen = Tilgungsaussetzungsdarlehen mit Bausparvertrag
Tilgungsaussetzungsdarlehen = analog Bauspardarlehen, jedoch nicht mit Bausparvertrag, sondern beispielsweise Lebensversicherung

Um die dir Funktionsweise des Tilgungsaussetzungsdarlehen etwas zu verinnerlichen, empfehlen wir die unseren Blog-Beitrag Das Bauspardarlehen.

Flexibel finanzieren mit dem variablen Darlehen

Das variable Darlehen

Das variable Darlehen empfiehlt sich für diejenigen, bei denen weniger der Zinssatz im Vordergrund steht, sondern vielmehr die Flexibilität. Ein variables Darlehen verfügt über keine vereinbarte Zinsbindungszeit und somit über sehr kurze Kündigungsfristen von meist lediglich drei Monaten. Somit erhält der Kreditgeber ein hohes Maß an Flexibilität, beispielsweise um den richtigen Zeitpunkt für eine Umschuldung abzuwarten. Nachteilig dagegen ist der im Vergleich zum Annuitätendarlehen meist deutlich höhere Zinssatz.

Welche Darlehensvarianten einer Baufinanzierung passen zu mir?

Welche Darlehensvariante einer Baufinanzierung sich empfiehlt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt auf die Bonität, die Lebensumstände, die persönlichen Bedürfnisse an eine Baufinanzierung und natürlich die Darlehenskonditionen an. Lass dich daher am besten ausführlich von unseren Baufinanzierungs-Experten beraten, damit du eine fundierte Entscheidung treffen kannst.