Darlehensvarianten bei einer Baufinanzierung

Lies hier, wel­che Dar­le­hens­va­ri­an­ten einer Bau­fi­nan­zie­rung es gibt, und ermitt­le, was für dich infra­ge kommt.

Wie man eine Finanzierung aufstellen kann

Um die Finan­zie­rung eines Eigen­heims auf die Bei­ne zu stel­len, ist es nicht nur wich­tig, nach den güns­tigs­ten Kon­di­tio­nen Aus­schau zu hal­ten. Auch die Dar­le­hens­struk­tur soll­te indi­vi­du­ell an dei­ne Bedürf­nis­se und Lebens­pha­sen­pla­nung ange­passt sein. Für eine Bau­fi­nan­zie­rung gibt es eine Viel­zahl von Dar­le­hens­va­ri­an­ten, die für dein Pro­jekt in Fra­ge kom­men kön­nen. Hier erfährst du, wel­che Dar­le­hens­va­ri­an­ten einer Bau­fi­nan­zie­rung es gibt, und kannst dadurch bes­ser ein­schät­zen, wel­che Art von Bau­fi­nan­zie­rung für dich infra­ge kommen.

Vorweg: Unterschied zwischen Laufzeit und Zinsbindung

Die Ver­trags- oder Kre­dit­lauf­zeit ist nicht gleich­zu­set­zen mit der Zins­bin­dungs­zeit bezie­hungs­wei­se Zins­bin­dung. Die Lauf­zeit kann zum Bei­spiel län­ger als die Zins­bin­dung sein: Dei­ne Zins­bin­dung läuft bei­spiels­wei­se nach zehn Jah­ren aus, auf­grund dei­ner Rate bedarf die voll­stän­di­ge Rück­zah­lung jedoch einer Lauf­zeit von 30 Jah­ren. Nach Ende der Zins­bin­dung musst du ein neu­es Dar­le­hen, eine Anschluss­fi­nan­zie­rung, abschlie­ßen, damit du dein Dar­le­hen wei­ter­hin zins­güns­tig finan­zie­ren kannst.

Die gängigsten Formen einer Baufinanzierung

Im Fol­gen­den erhältst du einen Über­blick über die ver­brei­tets­ten Dar­le­hens­va­ri­an­ten einer Baufinanzierung.

Das Annuitätendarlehen in der Baufinanzierung

Das Annuitätendarlehen

Die in Deutsch­land wohl häu­figs­te Dar­le­hens­form bei einer Bau­fi­nan­zie­rung: Bei dem Annui­tä­ten­dar­le­hen han­delt es sich um ein soge­nann­tes Til­gungs­dar­le­hen mit kon­stan­ten Rück­zah­lungs­ra­ten. Die zu zah­len­de Rate bleibt wäh­rend der Kre­dit­lauf­zeit in glei­cher Höhe bestehen, sofern man die Zins­bin­dung über die gesam­te Ver­trags­lauf­zeit ver­ein­bart hat. Die­se setzt sich dabei aus einem Zins und einem Til­gungs­an­teil zusam­men. Dadurch, dass die Rest­schuld mit jeder Rate wei­ter ver­rin­gert wird, sinkt der Zins­an­teil der Rate kon­ti­nu­ier­lich, wäh­rend der Til­gungs­an­teil gleich­zei­tig steigt. Nach Ende der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Lauf­zeit ist der Kre­dit voll­stän­dig getilgt.

In unse­rem Rat­ge­ber haben wir übri­gens einen leicht ver­ständ­li­chen und ver­ein­fach­ten Bei­trag zur Erklä­rung des Annui­tä­ten­dar­le­hens geschrieben.

Lange finanzieren mit dem Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen

Bei einem Bau­spar­dar­le­hen wird in der Regel, im Gegen­satz zum Annui­tä­ten­dar­le­hen, kei­ne regel­mä­ßi­ge Til­gung geleis­tet. Statt­des­sen wird in zwei Pha­sen finan­ziert: In der ers­ten Pha­se wer­den ledig­lich Zin­sen für die Inan­spruch­nah­me der Bau­fi­nan­zie­rung an die kre­dit­ge­ben­de Bank geleis­tet. Par­al­lel dazu fin­det die Anspa­rung von Kapi­tal in einen Bau­spar­ver­trag statt. In der anschlie­ßen­den zwei­ten Pha­se wird das ange­spar­te Kapi­tal in die Til­gung des Dar­le­hens inves­tiert und der noch offe­ne Kre­dit­be­trag mit einem Dar­le­hen der Bau­spar­kas­se wei­ter­ge­führt. In die­ser Pha­se kann man davon spre­chen, dass sich das Dar­le­hen in ein Annui­tä­ten­dar­le­hen umge­wan­delt hat. Nach Ende die­ser zwei­ten Pha­se ist das Dar­le­hen im Nor­mal­fall voll­stän­dig zurückgezahlt.

Eine noch etwas detail­lier­te­re und bebil­der­te Erklä­rung zum Bau­spar­dar­le­hen haben wir in unse­rem Rat­ge­ber für dich erstellt.

Vergleich zwischen Annuitäten- und Bauspardarlehen

Einen hilf­rei­chen Ver­gleich zwi­schen dem weit ver­brei­te­ten Annui­tä­ten­dar­le­hen und dem Bau­spar­dar­le­hen stel­len wir in unse­rem Rat­ge­ber in einem sepa­ra­ten Arti­kel dar.
ohne eigenkapital finanzieren mit nachrangdarlehen

Das Nachrangdarlehen

Mit einem Nach­rang­dar­le­hen kannst du unter ande­rem den Kauf dei­nes Eigen­hei­mes rea­li­sie­ren, selbst wenn kei­ner­lei Eigen­ka­pi­tal für dei­ne Bau­fi­nan­zie­rung vor­han­den ist. Bei dem Nach­rang­dar­le­hen han­delt es sich um ein soge­nann­tes „nach­ran­gig abge­si­cher­tes Dar­le­hen“. Hier­bei wird die­ses Dar­le­hen im Grund­buch im Rang nach dem Haupt­kre­dit­ge­ber abge­si­chert. In vie­len Fäl­len ist es gar mög­lich, kom­plett ohne Absi­che­rung des Dar­le­hens im Grund­buch ein sol­ches Nach­rang­dar­le­hen abzu­schlie­ßen. Mit dem Nach­rang­dar­le­hen las­sen sich in den meis­ten Fäl­len Kauf­ne­ben­kos­ten, Reno­vie­run­gen und auch teil­wei­se Anschaf­fun­gen wie Mobi­li­ar im Zuge einer Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung finanzieren.

Dar­über hin­aus kann das Nach­rang­dar­le­hen auch dazu die­nen, eine Zwi­schen­fi­nan­zie­rung von Eigen­ka­pi­tal zu ermög­li­chen, wel­ches zum Zeit­punkt der Finan­zie­rung noch nicht ver­füg­bar ist.

Die Anzahl der Anbie­ter von Nach­rang­dar­le­hen ist aller­dings gering. Sprich dei­nen Bau­fi­nan­zie­rungs­be­ra­ter am bes­ten direkt auf die Mög­lich­keit eines Nach­rang­dar­le­hens an. Soll­test du über wenig oder gar kein Eigen­ka­pi­tal für dei­ne Bau­fi­nan­zie­rung ver­fü­gen oder nicht pla­nen, Eigen­ka­pi­tal ein­zu­set­zen, stellt das Nach­rang­dar­le­hen eine gute Mög­lich­keit dar, eine Finan­zie­rung zu realisieren.

Einen kur­zen Ein­füh­rungs­ar­ti­kel zum Nach­rang­dar­le­hen haben wir übri­gens in unse­rem Rat­ge­ber für dich ver­fasst. Direkt zum Bei­trag über das Nach­rang­dar­le­hen kommst du hier.

Das Volltilgerdarlehen zur vollständigen Absicherung

Das Volltilgerdarlehen

Bei einem Voll­til­ger­dar­le­hen wird die Finan­zie­rung so auf­ge­stellt, dass Zins­bin­dung und Kre­dit­lauf­zeit iden­tisch sind. Somit ist das Dar­le­hen wäh­rend der Kre­dit­lauf­zeit voll­stän­dig zurück­ge­zahlt. Eine Rest­schuld und eine damit ver­bun­de­ne spä­te­re Anschluss­fi­nan­zie­rung ent­fal­len. Bei kur­zen Kre­dit­lauf­zei­ten kann sich jedoch eine hohe Dar­le­hens­ra­te erge­ben, sodass die­se Vari­an­te der Bau­fi­nan­zie­rung oft­mals höhe­re Anfor­de­run­gen an die Boni­tät stellt.

Endfällige Darlehen bei der Baufinanzierung

Das endfällige Darlehen

Die Beson­der­heit beim end­fäl­li­gen Dar­le­hen ist, dass wäh­rend der gesam­ten Kre­dit­lauf­zeit aus­schließ­lich Zin­sen an den Kre­dit­ge­ber geleis­tet wer­den. Eine Til­gung fin­det erst zum Ende der ver­ein­bar­ten Ver­trags­lauf­zeit statt: in einer ein­zi­gen Zah­lung statt in Etappen.

Selten das Tilgungsaussetzungsdarlehen

Das Tilgungsaussetzungs-Darlehen

Wie der Name bereits ver­mu­ten lässt, wird die Til­gung bei die­ser Form der Bau­fi­nan­zie­rung aus­ge­setzt und tritt zu einem spä­te­ren Zeit­punkt ein. Im Grun­de han­delt es sich beim Bau­spar­dar­le­hen eben­falls um ein Til­gungs­aus­set­zungs­dar­le­hen. Die Bezeich­nung Til­gungs­aus­set­zungs­dar­le­hen zielt jedoch auf Vari­an­ten ab, bei denen nicht ein Bau­spar­ver­trag, son­dern ein ande­res Pro­dukt in die Finan­zie­rung inte­griert ist, zum Bei­spiel eine Lebens­ver­si­che­rung. Dabei wird wäh­rend der Lauf­zeit der Finan­zie­rung, ana­log zum Bau­spar­dar­le­hen, kei­ne Til­gung geleis­tet, son­dern die­se geht in eine Lebens­ver­si­che­rung. Das Kapi­tal aus die­ser Lebens­ver­si­che­rung wird zu einem fest­ge­leg­ten Zeit­punkt zur voll­stän­di­gen Til­gung des gesam­ten Dar­le­hens­be­trags verwendet.

Kurz­um: 
Bau­spar­dar­le­hen = Til­gungs­aus­set­zungs­dar­le­hen mit Bau­spar­ver­trag
Til­gungs­aus­set­zungs­dar­le­hen = ana­log Bau­spar­dar­le­hen, jedoch nicht mit Bau­spar­ver­trag, son­dern bei­spiels­wei­se Lebensversicherung

Um die dir Funk­ti­ons­wei­se des Til­gungs­aus­set­zungs­dar­le­hen etwas zu ver­in­ner­li­chen, emp­feh­len wir die unse­ren Blog-Bei­trag Das Bau­spar­dar­le­hen.

Flexibel finanzieren mit dem variablen Darlehen

Das variable Darlehen

Das varia­ble Dar­le­hen emp­fiehlt sich für die­je­ni­gen, bei denen weni­ger der Zins­satz im Vor­der­grund steht, son­dern viel­mehr die Fle­xi­bi­li­tät. Ein varia­bles Dar­le­hen ver­fügt über kei­ne ver­ein­bar­te Zins­bin­dungs­zeit und somit über sehr kur­ze Kün­di­gungs­fris­ten von meist ledig­lich drei Mona­ten. Somit erhält der Kre­dit­ge­ber ein hohes Maß an Fle­xi­bi­li­tät, bei­spiels­wei­se um den rich­ti­gen Zeit­punkt für eine Umschul­dung abzu­war­ten. Nach­tei­lig dage­gen ist der im Ver­gleich zum Annui­tä­ten­dar­le­hen meist deut­lich höhe­re Zinssatz.

Welche Darlehensvarianten einer Baufinanzierung passen zu mir?

Wel­che Dar­le­hens­va­ri­an­te einer Bau­fi­nan­zie­rung sich emp­fiehlt, lässt sich nicht pau­schal beant­wor­ten. Es kommt auf die Boni­tät, die Lebens­um­stän­de, die per­sön­li­chen Bedürf­nis­se an eine Bau­fi­nan­zie­rung und natür­lich die Dar­le­hens­kon­di­tio­nen an. Lass dich daher am bes­ten aus­führ­lich von unse­ren Bau­fi­nan­zie­rungs-Exper­ten bera­ten, damit du eine fun­dier­te Ent­schei­dung tref­fen kannst.