Modernisieren und sanieren

Wohn­kom­fort erhö­hen, ener­ge­tisch sanie­ren oder umfang­reich umbau­en. Alles, was du rund um zum The­ma Moder­ni­sie­ren und Sanie­ren wis­sen musst, erfährst du hier

Modernisieren und sanieren

Wohn­kom­fort erhö­hen, ener­ge­tisch sanie­ren oder umfang­reich umbau­en. Alles, was du rund um zum The­ma Moder­ni­sie­ren und Sanie­ren wis­sen musst, erfährst du hier

Modernisierungen sind vielfältig

Ob das Rei­hen­haus, wel­ches eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung benö­tigt, um Ener­gie­kos­ten zu spa­ren, oder eine voll­stän­dig neue Raum­ge­stal­tung der Alt­bau-Immo­bi­lie: Moder­ni­sie­run­gen stel­len sich als viel­fäl­ti­ger und umfang­rei­cher Teil­be­reich eines Bau­fi­nan­zie­rungs­vor­ha­bens dar. Im Fol­gen­den klä­ren wir Begriff­lich­kei­ten und geben Tipps zum Modernisieren.

Modernisieren und Sanieren – Die Begrifflichkeiten

Sanieren und Modernisieren als Teil einer Baufinanzierung
Die Unter­schei­dung der ver­schie­de­nen Begrif­fe ist für die Auf­stel­lung einer Bau­fi­nan­zie­rung von beson­de­rer Wichtigkeit.

Zual­ler­erst möch­ten wir klä­ren, wann man über­haupt von einer Moder­ni­sie­rung spricht. Dabei schau­en wir auch, wo es Abgren­zun­gen zu ande­ren Begriff­lich­kei­ten gibt, die oft­mals fälsch­li­cher­wei­se zur Moder­ni­sie­rung gezählt werden.

Modernisierungen

Zu den Moder­ni­sie­run­gen zäh­len unter ande­rem fol­gen­de Maßnahmen:

  • Wär­me­däm­mung (ener­ge­ti­sche Sanierung)
  • Erneue­rung von Sanitäranlagen
  • Erneue­rung von Elektroleitungen
  • Aus­tausch von Heizungsanlagen
  • Umbau­maß­nah­men, die Bar­rie­re­frei­heit ermög­li­chen oder verbessern
  • Erneue­rung der Dacheindeckung
 

Renovierungen

Oft wer­den Reno­vie­run­gen fälsch­li­cher­wei­se als Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me bezeich­net. Typi­sche Maß­nah­men an Immo­bi­li­en, die man als Reno­vie­run­gen bezeich­net, kön­nen zum Bei­spiel sein:

  • Tape­zie­rung von Innenräumen
  • Erneue­rung von Bodenbelägen
  • Strei­chen der Außenfassade
Maß­nah­men, die zur Kate­go­rie Reno­vie­run­gen gehö­ren, zie­len somit auf eine opti­sche Ver­bes­se­rung des Objekt­zu­stands ab.
 

Sanierungen

Von den Maß­nah­men der Moder­ni­sie­rung und Reno­vie­rung abge­grenzt wird die Sanie­rung. Hier­zu zäh­len fol­gen­de Maßnahmen:

  • Schim­mel­be­sei­ti­gung
  • Repa­ra­tur einer undich­ten Dacheindeckung
  • Besei­ti­gung von Was­ser­schä­den im Kellerbereich

Von Sanie­run­gen spricht man somit, wenn es um die Repa­ra­tur von Män­geln an einem Gebäu­de geht.

Erwähnt sei an die­ser Stel­le, dass vie­le Maß­nah­men inein­an­der über­grei­fen und eine zuvor als Reno­vie­rung bezeich­ne­te Maß­nah­me zu den Moder­ni­sie­run­gen zäh­len kann. Bei­spiels­wei­se fällt bei der Däm­mung der Außen­fas­sa­de in der Regel auch das anschlie­ßen­de Strei­chen die­ser an. In einem sol­chen Fall zählt die Teil­maß­nah­me der Reno­vie­rung unter die Kate­go­rie der Moder­ni­sie­rung. Auf­grund die­ser Abhän­gig­kei­ten und der dadurch ent­ste­hen­den Kom­ple­xi­tät der Begriff­lich­kei­ten ist es anzu­ra­ten, das Vor­ha­ben mit unse­ren Bera­tern recht­zei­tig aus­führ­lich zu bespre­chen, da die kor­rek­te Kate­go­ri­sie­rung der jewei­li­gen Maß­nah­me Ein­fluss auf die Finan­zier­bar­keit des Pro­jekts und die Kon­di­tio­nen der Finan­zie­rung haben.

In aller Kürze zusammengefasst

Moder­ni­sie­ren bedeu­tet ver­bes­sern - sanie­ren bedeu­tet repa­rie­ren - reno­vie­ren bedeu­tet ver­schö­nern

Finanzierung von Küchen

Der Kauf und Ein­bau einer Küche zählt weder zu den Modernisierungs‑, noch zu den Sanie­rungs- oder Reno­vie­rungs­maß­nah­men. Küchen wer­den wie Mobi­li­ar bewer­tet. Aus die­sem Grund gestal­tet sich die Finan­zie­rung einer Küche oft­mals schwie­rig, wenn auch nicht unmög­lich. Im Zwei­fel sprich dei­nen Bera­ter direkt auf die­sen Punkt an.

Modernisieren und Sanieren – Die Finanzierung

Die Finanzierung von Modernisierungen
Moder­ni­sie­run­gen las­sen sich auf vie­len Wegen finanzieren.

Moder­ni­sie­run­gen las­sen sich bei vie­len Kre­dit­ge­bern in Form einer übli­chen Bau­fi­nan­zie­rung rea­li­sie­ren. Je nach Kapi­tal­be­darf und Vor­ha­ben gibt es dabei ver­schie­dens­te Möglichkeiten.

Klassischer Immobilienkredit

Hier­bei han­delt es sich um die klas­si­sche Bau­fi­nan­zie­rung bei der Haus­bank oder Spar­kas­se. Die Kri­te­ri­en und Kon­di­tio­nen wer­den dabei ana­log zu ande­ren Arten der Bau­fi­nan­zie­rung von dem poten­zi­el­len Kre­dit­ge­ber vor­ge­ge­ben. Aus­schlag­ge­bend für den zu erhal­ten­den Zins­satz ist hier beson­ders das Ver­hält­nis von Markt­wert der zu moder­ni­sie­ren­den Immo­bi­lie und Höhe der Moder­ni­sie­rungs­kos­ten zur Kre­dit­sum­me. Über den klas­si­schen Immo­bi­li­en­kre­dit las­sen sich in der Regel sowohl Moder­ni­sie­run­gen als auch Sanie­rungs­maß­nah­men finan­zie­ren. Die Finan­zie­rung von Reno­vie­run­gen, also Maß­nah­men, die pri­mär der opti­schen Ver­bes­se­rung die­nen, las­sen sich hin­ge­gen meist nur schwer oder gar nicht dar­stel­len. Der Grund: Moder­ni­sie­rungs- und Sanie­rungs­maß­nah­men wer­den als wert­stei­gern­de bezie­hungs­wei­se wert­erhal­ten­de Maß­nah­men bezeich­net, was bei Reno­vie­rungs­maß­nah­men nicht der Fall ist. Lan­ge Dar­le­hens­lauf­zei­ten, Son­der­til­gungs­mög­lich­kei­ten (nach Ver­ein­ba­rung) und meist güns­ti­ge Zins­sät­ze sind die Vor­tei­le des klas­si­schen Immo­bi­li­en­kre­dits. Die Ein­tra­gung einer zusätz­li­chen Grund­schuld auf dem zu moder­ni­sie­ren­den Objekt ist obligatorisch.

KfW-Förderdarlehen

Für ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­run­gen und auch für Sanie­rungs­maß­nah­men bie­tet der Staat diver­se För­der­dar­le­hen an. Die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau bie­tet dabei För­der­pro­gram­me für bar­rie­re­frei­es Woh­nen, zur Umstel­lung von Hei­zungs­an­la­gen auf erneu­er­ba­re Ener­gien sowie vie­le wei­te­re Maß­nah­men. Mit­un­ter wer­den auch Til­gungs­zu­schüs­se gewährt. Dabei wird ein Teil des von der För­der­bank auf­ge­nom­me­nen Kre­dit­be­trags voll­stän­dig erlas­sen. Außer­dem zeich­nen sich die För­der­dar­le­hen der KfW-Bank durch beson­ders nied­ri­ge Zins­sät­ze aus. Eine Finan­zie­rung von Reno­vie­rungs­maß­nah­men ist mit den För­der­dar­le­hen der KfW-Bank jedoch nicht mög­lich. För­der­dar­le­hen der Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau wer­den gene­rell über die Haus­bank bean­tragt. Eine Über­sicht poten­zi­el­ler För­der­dar­le­hen fin­dest du hier und auch direkt auf der Inter­net­sei­te der Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau.

Spezieller Modernisierungskredit

Vie­le Kre­dit­in­sti­tu­te bie­ten eige­ne, spe­zi­el­le Dar­le­hen zur Finan­zie­rung von Moder­ni­sie­rungs- und Sanie­rungs­pro­jek­ten an. Der Vor­teil bei die­sen liegt oft­mals in der unkom­pli­zier­te­ren Bean­tra­gung und oft deut­lich kür­ze­ren Bear­bei­tungs­zeit des Kre­dit­wun­sches. Zudem ist für die­se spe­zi­el­len Moder­ni­sie­rungs­kre­di­te meist kei­ne Grund­schuld­ein­tra­gung nötig, sodass der Gang zum Notar ent­fällt. In den meis­ten Fäl­len las­sen sich die­se von Kre­dit­in­sti­tu­ten spe­zi­ell für Moder­ni­sie­run­gen ange­bo­te­nen Dar­le­hen bis zu einer gewis­sen Sum­me auch für Reno­vie­run­gen nut­zen. Neben den bereits auf­ge­zähl­ten Vor­tei­len die­ser Finan­zie­rungs­art zeich­net sich der spe­zi­el­le Moder­ni­sie­rungs­kre­dit aller­dings auch durch ein in der Regel höhe­res Zins­ni­veau aus. Begrün­det ist dies in eben­je­nen Vor­tei­len: der Mög­lich­keit, Reno­vie­rungs­maß­nah­men mit­zu­fi­nan­zie­ren, die nicht als wert­stei­gernd oder wert­erhal­tend ange­se­hen wer­den, sowie der Ver­zicht auf eine Grund­schuld­ein­tra­gung. Dar­über hin­aus ist die Lauf­zeit­ge­stal­tung eines sol­chen Moder­ni­sie­rungs­kre­dits begrenzt: Spe­zi­el­le Moder­ni­sie­rungs­kre­di­te müs­sen meist inner­halb von zehn Jah­ren abbe­zahlt sein.

Bausparvertrag

Auch mit einem Bau­spar­ver­trag las­sen sich Modernisierungs‑, Sanie­rungs- und teils auch Reno­vie­rungs­maß­nah­men finan­zie­ren. Wie zins­güns­tig die­se Form der Finan­zie­rung aus­fällt, hängt jedoch von den Kon­di­tio­nen des Bau­spar­ver­trags ab. Bei Finan­zie­run­gen mit­tels eines Bau­spar­ver­trags ist gene­rell vor­ab die soge­nann­te Bespa­rung eines sol­chen erfor­der­lich, um über­haupt ein Dar­le­hen zu erhal­ten. Die­se Spar­pha­se dau­ert übli­cher­wei­se, abhän­gig von der Höhe des benö­tig­ten Kapi­tals, meh­re­re Jah­re. Somit stellt sich die Finan­zie­rung von Moder­ni­sie­run­gen mit­tels eines Bau­spar­ver­trags auf den ers­ten Blick als zu unfle­xi­bel für kurz­fris­ti­ge Moder­ni­sie­rungs­pro­jek­te dar. Aller­dings bie­ten vie­le Bau­spar­kas­sen eine soge­nann­te Vor­fi­nan­zie­rung des Bau­spar­ver­trags an, sodass man als Inter­es­sent den­noch unmit­tel­bar in den Genuss eines Dar­le­hens kom­men kann. Model­le die­ser Art kön­nen sich aller­dings recht kom­plex dar­stel­len, wes­halb eine beson­ders inten­si­ve Ana­ly­se ange­ra­ten ist. Wie ein Bau­spar­ver­trag gene­rell funk­tio­niert, erläu­tern wir hier für dich.

Kapitalbeschaffung

Die­se Art, eine Moder­ni­sie­rung, Sanie­rung oder auch Reno­vie­rung zu finan­zie­ren, rich­tet sich pri­mär an Men­schen, die eine wei­te­re, im Ide­al­fall bereits abbe­zahl­te Immo­bi­lie besit­zen. Bei der Kapi­tal­be­schaf­fung wird eine Grund­schuld nicht auf dem zu moder­ni­sie­ren­den, son­dern auf einem ande­ren Objekt ein­ge­tra­gen. Die zu moder­ni­sie­ren­de Immo­bi­lie wird dabei nicht (zwangs­läu­fig) belas­tet. Die Kon­di­tio­nen für eine Kapi­tal­be­schaf­fung ori­en­tie­ren sich an den Zins­sät­zen für einen klas­si­schen Immo­bi­li­en­kre­dit. Die­se Form der Finan­zie­rung stellt bei­spiels­wei­se eine adäqua­te Lösung dar, wenn die zu finan­zie­ren­de Immo­bi­lie von der finan­zie­ren­den Bank als nicht aus­rei­chen­de Sicher­heit ange­se­hen wird. Dies kann unter ande­rem der Fall sein, wenn die Finan­zie­rung von nicht wert­stei­gern­den oder wert­erhal­ten­den Maß­nah­men in hoher Sum­me erfolgt. Auch eine Kom­bi­na­ti­on aus klas­si­schem Immo­bi­li­en­kre­dit und Kapi­tal­be­schaf­fung ist mög­lich und kann dazu bei­tra­gen, eine zunächst nicht mach­bar erschei­nen­de Finan­zie­rung doch noch rea­li­sie­ren zu können.

Modernisieren und Sanieren – Tipps für die Finanzierung

Sorgfältig kalkulieren

Ob Moder­ni­sie­rung, Sanie­rung oder Reno­vie­rung: Kal­ku­lier dein Vor­ha­ben mög­lichst prä­zi­se, bevor du Ange­bo­te zu dei­nem Pro­jekt ein­holst. Nur mit einer stich­hal­ti­gen, sorg­fäl­ti­gen Auf­stel­lung der anfal­len­den Kos­ten kannst du ent­spre­chend kon­kret kal­ku­lier­te Zins­kon­di­tio­nen erhal­ten. Pla­ne bei beson­ders umfang­rei­chen Vor­ha­ben idea­ler­wei­se auch einen finan­zi­el­len Puf­fer ein, damit du für even­tu­el­le Mehr­kos­ten gewapp­net bist. Sofern du eini­ge Moder­ni­sie­run­gen selbst­stän­dig durch­führst, berück­sich­ti­ge dies bei einer Kos­ten­auf­stel­lung mit einem sepa­ra­ten Pos­ten, indem du die­se als Eigen­leis­tun­gen kennzeichnest.

Alle Optionen nutzen

Nutz nicht nur den klas­si­schen Immo­bi­li­en­kre­dit zur Finan­zie­rung dei­ner Wunsch­maß­nah­men. Lass dir auch Ange­bo­te zu den oben genann­ten übri­gen Finan­zie­rungs­for­men geben. Nicht sel­ten fal­len Son­der­ak­tio­nen man­cher Kre­dit­ge­ber güns­ti­ger aus als der mit Zusatz­si­cher­hei­ten abge­si­cher­te Immo­bi­li­en­kre­dit. Auch die Ein­brin­gung von Zusatz­si­cher­hei­ten, bei­spiels­wei­se in Form einer wei­te­ren Immo­bi­lie, kann den Zins­satz deut­lich ver­bes­sern. Unse­re Bau­fi-Pro­fis von Bau­fi-Go hel­fen dir gern bei die­sem Anlie­gen weiter.

Selbst Hand anlegen

Du kannst viel Kapi­tal und auch Zins­kos­ten spa­ren, wenn du Eigen­leis­tun­gen, auch Mus­kel­hy­po­thek genannt, ein­bringst. Das bedeu­tet: Inves­tierst du Fleiß und Arbeits­zeit in dei­ne Moder­ni­sie­rung, wird dies von den meis­ten Kre­dit­ge­bern in Form eines Zins­nach­las­ses hono­riert. Soll­test du selbst nicht über etwai­ge Kennt­nis­se oder hand­werk­li­ches Geschick ver­fü­gen, so kön­nen dir auch Bekann­te und Ver­wand­te behilf­lich sein. Wich­tig ist, dass Eigen­leis­tun­gen mit dei­nem Bera­ter kom­mu­ni­ziert wer­den, sodass die­ser die­sen Umstand bei der Kon­di­ti­ons­er­mitt­lung berück­sich­ti­gen kann.

Vorbereitungen zur Finanzierung von Modernisierungen

Beratung einholen

Die Viel­zahl von Finanzierungs­möglichkeiten macht die Suche nach der pas­sen­den Finan­zie­rung für Moder­ni­sie­run­gen nicht immer leicht. Die unter­schied­lichs­ten Anfor­de­run­gen von Kre­dit­ge­bern an die ein­zel­nen Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men müs­sen bei der Wahl des Finan­zie­rungs­part­ners sorg­fäl­tig abge­stimmt wer­den. Auch eine bereits bestehen­de Bau­fi­nan­zie­rung kann die Anzahl an poten­zi­el­len Kre­dit­in­sti­tu­ten in nicht uner­heb­li­chem Maße beein­flus­sen. Eine aus­führ­li­che Bera­tung zu För­der- und Finanzierungs­möglichkeiten mit einem Bera­ter ist daher vor Aus­füh­rung wei­te­rer Schrit­te empfehlenswert.

Über Fördermittel erkundigen

Bund und Län­der bie­ten für Moder­ni­sie­rungs- und Sanie­rungs­maß­nah­men eini­ge För­der­dar­le­hen an, wel­che die Finan­zie­rung signi­fi­kant ver­güns­ti­gen kön­nen. Deutsch­land­weit bie­tet die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau dabei inter­es­san­te För­der­kre­di­te an. Am Ort der zu sanie­ren­den Immo­bi­lie kommt dar­über hin­aus unter Umstän­den auch eine För­der­bank des jewei­li­gen Bun­des­lan­des in Fra­ge. Um den Über­blick zu behal­ten und eine ers­te Ein­schät­zung zu den poten­zi­el­len För­der­mit­teln zu erhal­ten, haben wir eine Zusam­men­stel­lung von Bun­des- und lan­des­wei­ten För­der­mit­teln zusammengestellt.