Modernisieren und sanieren
Modernisierungen sind vielfältig
Ob das Reihenhaus, welches eine energetische Sanierung benötigt, um Energiekosten zu sparen, oder eine vollständig neue Raumgestaltung der Altbau-Immobilie: Modernisierungen stellen sich als vielfältiger und umfangreicher Teilbereich eines Baufinanzierungsvorhabens dar. Im Folgenden klären wir Begrifflichkeiten und geben Tipps zum Modernisieren.
Modernisieren und Sanieren – Die Begrifflichkeiten
Zuallererst möchten wir klären, wann man überhaupt von einer Modernisierung spricht. Dabei schauen wir auch, wo es Abgrenzungen zu anderen Begrifflichkeiten gibt, die oftmals fälschlicherweise zur Modernisierung gezählt werden.
Modernisierungen
Zu den Modernisierungen zählen unter anderem folgende Maßnahmen:
- Wärmedämmung (energetische Sanierung)
- Erneuerung von Sanitäranlagen
- Erneuerung von Elektroleitungen
- Austausch von Heizungsanlagen
- Umbaumaßnahmen, die Barrierefreiheit ermöglichen oder verbessern
- Erneuerung der Dacheindeckung
Renovierungen
Oft werden Renovierungen fälschlicherweise als Modernisierungsmaßnahme bezeichnet. Typische Maßnahmen an Immobilien, die man als Renovierungen bezeichnet, können zum Beispiel sein:
- Tapezierung von Innenräumen
- Erneuerung von Bodenbelägen
- Streichen der Außenfassade
Sanierungen
Von den Maßnahmen der Modernisierung und Renovierung abgegrenzt wird die Sanierung. Hierzu zählen folgende Maßnahmen:
- Schimmelbeseitigung
- Reparatur einer undichten Dacheindeckung
- Beseitigung von Wasserschäden im Kellerbereich
Von Sanierungen spricht man somit, wenn es um die Reparatur von Mängeln an einem Gebäude geht.
Erwähnt sei an dieser Stelle, dass viele Maßnahmen ineinander übergreifen und eine zuvor als Renovierung bezeichnete Maßnahme zu den Modernisierungen zählen kann. Beispielsweise fällt bei der Dämmung der Außenfassade in der Regel auch das anschließende Streichen dieser an. In einem solchen Fall zählt die Teilmaßnahme der Renovierung unter die Kategorie der Modernisierung. Aufgrund dieser Abhängigkeiten und der dadurch entstehenden Komplexität der Begrifflichkeiten ist es anzuraten, das Vorhaben mit unseren Beratern rechtzeitig ausführlich zu besprechen, da die korrekte Kategorisierung der jeweiligen Maßnahme Einfluss auf die Finanzierbarkeit des Projekts und die Konditionen der Finanzierung haben.
In aller Kürze zusammengefasst
Modernisieren bedeutet verbessern - sanieren bedeutet reparieren - renovieren bedeutet verschönern
Finanzierung von Küchen
Der Kauf und Einbau einer Küche zählt weder zu den Modernisierungs‑, noch zu den Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen. Küchen werden wie Mobiliar bewertet. Aus diesem Grund gestaltet sich die Finanzierung einer Küche oftmals schwierig, wenn auch nicht unmöglich. Im Zweifel sprich deinen Berater direkt auf diesen Punkt an.
Modernisieren und Sanieren – Die Finanzierung
Modernisierungen lassen sich bei vielen Kreditgebern in Form einer üblichen Baufinanzierung realisieren. Je nach Kapitalbedarf und Vorhaben gibt es dabei verschiedenste Möglichkeiten.
Klassischer Immobilienkredit
Hierbei handelt es sich um die klassische Baufinanzierung bei der Hausbank oder Sparkasse. Die Kriterien und Konditionen werden dabei analog zu anderen Arten der Baufinanzierung von dem potenziellen Kreditgeber vorgegeben. Ausschlaggebend für den zu erhaltenden Zinssatz ist hier besonders das Verhältnis von Marktwert der zu modernisierenden Immobilie und Höhe der Modernisierungskosten zur Kreditsumme. Über den klassischen Immobilienkredit lassen sich in der Regel sowohl Modernisierungen als auch Sanierungsmaßnahmen finanzieren. Die Finanzierung von Renovierungen, also Maßnahmen, die primär der optischen Verbesserung dienen, lassen sich hingegen meist nur schwer oder gar nicht darstellen. Der Grund: Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen werden als wertsteigernde beziehungsweise werterhaltende Maßnahmen bezeichnet, was bei Renovierungsmaßnahmen nicht der Fall ist. Lange Darlehenslaufzeiten, Sondertilgungsmöglichkeiten (nach Vereinbarung) und meist günstige Zinssätze sind die Vorteile des klassischen Immobilienkredits. Die Eintragung einer zusätzlichen Grundschuld auf dem zu modernisierenden Objekt ist obligatorisch.
KfW-Förderdarlehen
Für energetische Modernisierungen und auch für Sanierungsmaßnahmen bietet der Staat diverse Förderdarlehen an. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet dabei Förderprogramme für barrierefreies Wohnen, zur Umstellung von Heizungsanlagen auf erneuerbare Energien sowie viele weitere Maßnahmen. Mitunter werden auch Tilgungszuschüsse gewährt. Dabei wird ein Teil des von der Förderbank aufgenommenen Kreditbetrags vollständig erlassen. Außerdem zeichnen sich die Förderdarlehen der KfW-Bank durch besonders niedrige Zinssätze aus. Eine Finanzierung von Renovierungsmaßnahmen ist mit den Förderdarlehen der KfW-Bank jedoch nicht möglich. Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau werden generell über die Hausbank beantragt. Eine Übersicht potenzieller Förderdarlehen findest du hier und auch direkt auf der Internetseite der Kreditanstalt für Wiederaufbau.
Spezieller Modernisierungskredit
Viele Kreditinstitute bieten eigene, spezielle Darlehen zur Finanzierung von Modernisierungs- und Sanierungsprojekten an. Der Vorteil bei diesen liegt oftmals in der unkomplizierteren Beantragung und oft deutlich kürzeren Bearbeitungszeit des Kreditwunsches. Zudem ist für diese speziellen Modernisierungskredite meist keine Grundschuldeintragung nötig, sodass der Gang zum Notar entfällt. In den meisten Fällen lassen sich diese von Kreditinstituten speziell für Modernisierungen angebotenen Darlehen bis zu einer gewissen Summe auch für Renovierungen nutzen. Neben den bereits aufgezählten Vorteilen dieser Finanzierungsart zeichnet sich der spezielle Modernisierungskredit allerdings auch durch ein in der Regel höheres Zinsniveau aus. Begründet ist dies in ebenjenen Vorteilen: der Möglichkeit, Renovierungsmaßnahmen mitzufinanzieren, die nicht als wertsteigernd oder werterhaltend angesehen werden, sowie der Verzicht auf eine Grundschuldeintragung. Darüber hinaus ist die Laufzeitgestaltung eines solchen Modernisierungskredits begrenzt: Spezielle Modernisierungskredite müssen meist innerhalb von zehn Jahren abbezahlt sein.
Bausparvertrag
Auch mit einem Bausparvertrag lassen sich Modernisierungs‑, Sanierungs- und teils auch Renovierungsmaßnahmen finanzieren. Wie zinsgünstig diese Form der Finanzierung ausfällt, hängt jedoch von den Konditionen des Bausparvertrags ab. Bei Finanzierungen mittels eines Bausparvertrags ist generell vorab die sogenannte Besparung eines solchen erforderlich, um überhaupt ein Darlehen zu erhalten. Diese Sparphase dauert üblicherweise, abhängig von der Höhe des benötigten Kapitals, mehrere Jahre. Somit stellt sich die Finanzierung von Modernisierungen mittels eines Bausparvertrags auf den ersten Blick als zu unflexibel für kurzfristige Modernisierungsprojekte dar. Allerdings bieten viele Bausparkassen eine sogenannte Vorfinanzierung des Bausparvertrags an, sodass man als Interessent dennoch unmittelbar in den Genuss eines Darlehens kommen kann. Modelle dieser Art können sich allerdings recht komplex darstellen, weshalb eine besonders intensive Analyse angeraten ist. Wie ein Bausparvertrag generell funktioniert, erläutern wir hier für dich.
Kapitalbeschaffung
Diese Art, eine Modernisierung, Sanierung oder auch Renovierung zu finanzieren, richtet sich primär an Menschen, die eine weitere, im Idealfall bereits abbezahlte Immobilie besitzen. Bei der Kapitalbeschaffung wird eine Grundschuld nicht auf dem zu modernisierenden, sondern auf einem anderen Objekt eingetragen. Die zu modernisierende Immobilie wird dabei nicht (zwangsläufig) belastet. Die Konditionen für eine Kapitalbeschaffung orientieren sich an den Zinssätzen für einen klassischen Immobilienkredit. Diese Form der Finanzierung stellt beispielsweise eine adäquate Lösung dar, wenn die zu finanzierende Immobilie von der finanzierenden Bank als nicht ausreichende Sicherheit angesehen wird. Dies kann unter anderem der Fall sein, wenn die Finanzierung von nicht wertsteigernden oder werterhaltenden Maßnahmen in hoher Summe erfolgt. Auch eine Kombination aus klassischem Immobilienkredit und Kapitalbeschaffung ist möglich und kann dazu beitragen, eine zunächst nicht machbar erscheinende Finanzierung doch noch realisieren zu können.
Modernisieren und Sanieren – Tipps für die Finanzierung
Sorgfältig kalkulieren
Ob Modernisierung, Sanierung oder Renovierung: Kalkulier dein Vorhaben möglichst präzise, bevor du Angebote zu deinem Projekt einholst. Nur mit einer stichhaltigen, sorgfältigen Aufstellung der anfallenden Kosten kannst du entsprechend konkret kalkulierte Zinskonditionen erhalten. Plane bei besonders umfangreichen Vorhaben idealerweise auch einen finanziellen Puffer ein, damit du für eventuelle Mehrkosten gewappnet bist. Sofern du einige Modernisierungen selbstständig durchführst, berücksichtige dies bei einer Kostenaufstellung mit einem separaten Posten, indem du diese als Eigenleistungen kennzeichnest.
Alle Optionen nutzen
Nutz nicht nur den klassischen Immobilienkredit zur Finanzierung deiner Wunschmaßnahmen. Lass dir auch Angebote zu den oben genannten übrigen Finanzierungsformen geben. Nicht selten fallen Sonderaktionen mancher Kreditgeber günstiger aus als der mit Zusatzsicherheiten abgesicherte Immobilienkredit. Auch die Einbringung von Zusatzsicherheiten, beispielsweise in Form einer weiteren Immobilie, kann den Zinssatz deutlich verbessern. Unsere Baufi-Profis von Baufi-Go helfen dir gern bei diesem Anliegen weiter.
Selbst Hand anlegen
Du kannst viel Kapital und auch Zinskosten sparen, wenn du Eigenleistungen, auch Muskelhypothek genannt, einbringst. Das bedeutet: Investierst du Fleiß und Arbeitszeit in deine Modernisierung, wird dies von den meisten Kreditgebern in Form eines Zinsnachlasses honoriert. Solltest du selbst nicht über etwaige Kenntnisse oder handwerkliches Geschick verfügen, so können dir auch Bekannte und Verwandte behilflich sein. Wichtig ist, dass Eigenleistungen mit deinem Berater kommuniziert werden, sodass dieser diesen Umstand bei der Konditionsermittlung berücksichtigen kann.
Vorbereitungen zur Finanzierung von Modernisierungen
Beratung einholen
Die Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten macht die Suche nach der passenden Finanzierung für Modernisierungen nicht immer leicht. Die unterschiedlichsten Anforderungen von Kreditgebern an die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen müssen bei der Wahl des Finanzierungspartners sorgfältig abgestimmt werden. Auch eine bereits bestehende Baufinanzierung kann die Anzahl an potenziellen Kreditinstituten in nicht unerheblichem Maße beeinflussen. Eine ausführliche Beratung zu Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten mit einem Berater ist daher vor Ausführung weiterer Schritte empfehlenswert.
Über Fördermittel erkundigen
Bund und Länder bieten für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen einige Förderdarlehen an, welche die Finanzierung signifikant vergünstigen können. Deutschlandweit bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau dabei interessante Förderkredite an. Am Ort der zu sanierenden Immobilie kommt darüber hinaus unter Umständen auch eine Förderbank des jeweiligen Bundeslandes in Frage. Um den Überblick zu behalten und eine erste Einschätzung zu den potenziellen Fördermitteln zu erhalten, haben wir eine Zusammenstellung von Bundes- und landesweiten Fördermitteln zusammengestellt.