Wie viel eigenkapital sollte es sein bei einer Baufinanzierung

Eigenkapital bei der Baufinanzierung – Wie viel sollte es sein?

Was die Konditionen bei einer Baufinanzierung anbelangt, so ist der wohl mit Abstand wichtigste Parameter, um bestmögliche Konditionen zu erhalten, die Höhe des Eigenkapitaleinsatzes.

Wenn du eine Immobilie bauen, kaufen oder modernisieren möchtest, willst du die bestmöglichen, günstigsten Konditionen für deine Baufinanzierung erhalten. In der Regel sind die Konditionen, welche dir deine Bank anbietet, vom Verhältnis zwischen Eigenkapitaleinsatz und Wert der Immobilie abhängig. Wie viel Eigenkapital du bei deiner Baufinanzierung einsetzen solltest und welche alternativen Möglichkeiten es zur Verbesserung des Darlehenszinses gibt: Das erzähle ich dir in diesem Beitrag.


Formen des Eigenkapitaleinsatzes

Eigenkapital kann bei einer Baufinanzierung in verschiedensten Formen eingebracht werden. Die gängigsten Formen sind:


Kontoguthaben

Die klassischste und geläufigste Form der Eigenkapitalquelle. Guthaben aus dem Giro- oder Sparkonto wird für einen Teil des Kaufpreises oder etwaige Modernisierungen genutzt, um die Eigenkapitalquote zu verbessern.


Bausparguthaben

Guthaben aus einem bestehenden Bausparvertrag wird für den Eigenkapitaleinsatz abgerufen. Idealerweise lässt man den Bausparvertrag danach „ruhen“, anstelle ihn aufzulösen.


Aktien/Fonds/sonstige Wertpapiere

Früher war es möglich, Wertpapiere an den potenziellen Kreditgeber abzutreten, um so die Kreditsicherheit zu erhöhen. Heutzutage ist es eher geläufig, dass ein Eigenkapitaleinsatz aus Wertpapieren in Form eines Verkaufs der Wertpapiere erfolgen muss. Eine Abtretung als Kreditsicherheit wird nur noch bei sehr wenigen Kreditinstituten akzeptiert.


Eigenkapital aus Objektverkauf

Solltest du über weiteres Immobilienvermögen verfügen und planen, dieses zu verkaufen, so kannst du einen Teil des Erlöses als Eigenkapital in deine Baufinanzierung einfließen lassen. Dabei gilt es jedoch genau zu planen, wann der Verkauf des zu verkaufenden Objektes abgewickelt wird und wann das Kapital aus diesem Verkauf zur Verfügung steht. Die meisten Kreditinstitute bieten hierfür eine sogenannte Zwischenfinanzierung an. Bei dieser kann Kapital aus einem Objektverkauf, welches möglicherweise zum Zeitpunkt des Kaufs einer weiteren Immobilie noch nicht verfügbar ist, zwischenfinanziert werden. Ist der Verkauf der Immobilie abgeschlossen, wird die Zwischenfinanzierung zurückgezahlt. Alternativ lässt sich nicht vorhandenes Eigenkapital zum Zeitpunkt eines Immobilienkaufs auch mit einem Nachrang-Darlehen finanzieren.


Alternativen zum Einsatz von Eigenkapital

Sollte Eigenkapital in sehr geringer Höhe oder gar nicht vorhanden sein, so gibt es weitere Möglichkeiten, womit du der kreditgebenden Bank Sicherheiten zur Verfügung stellen kannst.


Weitere Immobilien als Zusatzsicherheit

Du oder deine Verwandten/Bekannten besitzen eine Immobilie? Dann lass am besten prüfen, ob sich diese als Zusatzsicherheit einbringen lässt. Dabei wird das als Sicherheit dienende Objekt mit einer Grundschuld belastet. Die Höhe dieser Grundschuld hängt davon ab, wie viel Sicherheit du deiner Bank anbieten möchtest und wie viel das „Sicherheiten-Objekt“ am Immobilienmarkt nach Einschätzung des Kreditinstitutes wert ist. Immobilien als Zusatzsicherheit stellen eine gern gesehene und unkompliziert zu realisierende Möglichkeit dar, nicht vorhandenen Eigenkapitaleinsatz zu kompensieren. Beachte allerdings: Kommt es zu Zahlungsschwierigkeiten und deine Baufinanzierung wird seitens der kreditgebenden Bank gekündigt, wird die Sicherheit verwertet. Das bedeutet schlimmstenfalls den Verkauf der Sicherheiten-Immobilie im Zuge einer Zwangsversteigerung.


Das Nachrang-Darlehen

Ohne Eigenkapital zu finanzieren ist auch mit dem sogenannten Nachrang-Darlehen möglich, sofern sich die finanzierende Bank auf dieses Modell einlässt. Mehr Informationen zum Nachrang-Darlehen haben wir in einem separaten Beitrag hier für dich zusammengestellt.


Eigenleistung

Auch Muskelhypothek genannt. Eigenleistungen zählen begrifflich im Grunde nicht zu den Varianten von Eigenkapital, dienen aber ebenso der Verbesserung der Zinskonditionen deiner Baufinanzierung. Aus diesem Grund seien sie an dieser Stelle erwähnt.

Eigenleistungen sind letztendlich die Arbeitsleistung, die du beispielsweise bei einem Neubauvorhaben oder bei Modernisierungsmaßnahmen anwendest. Vereinfacht kann man den Wert von Eigenleistungen definieren, indem man die Arbeitszeit in Stunden, die man in sein Bau- oder Modernisierungsprojekt investiert, mit einem üblichen Stundensatz eines Facharbeiters für das jeweilige Gewerk multipliziert. Zum Beispiel:

  • Gewerk: Rohbau
  • Arbeitszeit in Stunden: 240
  • Üblicher Stundensatz eines Facharbeiters (Maurer): 60,00 EUR

Dies ergibt eine Eigenleistung in Höhe eines Wertes von 14.400,00 EUR, die für die Konditionen einer Baufinanzierung wie Eigenkapital gewertet werden.

Allerdings akzeptieren dabei nicht alle Kreditinstitute Eigenleistungen in voller Höhe. Oftmals wird pauschal ein Wert von 50,00 % der von dir mit der Bank kommunizierten „Muskelhypothek“ angerechnet. Darüber hinaus wird Eigenleistung in den meisten Fällen nicht für die Zahlung der Kaufnebenkosten angesetzt. Auch ist eine Auszahlung der Eigenleistungen, beispielsweise um Verwandte für Hilfe auf der Baustelle zu entlohnen, nicht möglich.


(Nachrangig besicherte) Förderdarlehen zur Unterstützung

Auch wenn Förderbanken in den meisten Fällen einen zumindest geringen Eigenkapitaleinsatz voraussetzen, so können sogenannte „nachrangig besicherte Förderdarlehen“ dabei helfen, deine Baufinanzierung sehr zinsgünstig zu gestalten. Bei diesen Förderdarlehen findet die Besicherung dessen, im Grundbuch im Rang nach dem Hauptkreditgeber statt. Der Hauptkreditgeber würde das Darlehen der Förderbank als „Fremdkapital“ werten, was sein Kreditrisiko mindert und dir in Form eines verbesserten Zinssatzes für deine Baufinanzierung honoriert. Ein Beispiel für ein nachrangig besichertes Darlehen wäre das IB.SH Immokonstant 24 Darlehen der Investitionsbank Schleswig-Holstein.

Übrigens ist ein solches Modell mit den Darlehen der KfW-Bank in der Regel nicht möglich. Es sei denn: Eine Förderbank bietet dies in einer abgewandelten Form separat an. Meistens kommen für solche Finanzierungsmodelle die Förderbanken der einzelnen Bundesländer infrage.

Eine Übersicht von Förderdarlehen der einzelnen Bundesländer findest du hier.


Wie viel Eigenkapital es nun sein sollte

Grundlegend kann man sagen: Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto günstiger wird deine Baufinanzierung für dich. Je mehr Kreditsicherheit eine Bank erhält, desto besser sind die Konditionen. Dein Kapitalbedarf sinkt und damit auch in der Regel die anfängliche Darlehensrate.

In den allermeisten Fällen ist jedoch bei einem Eigenkapitaleinsatz in Höhe von 50,00 % des Kaufpreises Schluss: Wenn du mehr Kapital einbringst, werden die Konditionen nur in den wenigsten Fällen weiter vergünstigt. Kapitaleinsatz von mehr als der Hälfte des Kaufpreises ist aber dennoch sinnvoll denn: Nimmst du weniger Kapital auf, musst du weniger zurückzahlen und auch absolut weniger an Zinszahlungen leisten.

Nur wird es wohl wenige Bauherren oder Immobilienkäufer geben, welche die Hälfte des Hauskaufs aus eigenen Mitteln stemmen können.

Um auf den Punkt zu kommen: Mindestens die Kaufnebenkosten hast du idealerweise in der Hinterhand. Sobald du weitere 10 % des Kaufpreises einbringst, werden die Konditionen deiner Baufinanzierung bereits signifikant vergünstigt. In diesem Fall würde man von einer 90 %-Finanzierung sprechen, d.h. 90 % des Kaufpreises wird über die Bank finanziert. Alles, was darüber hinaus von deiner Seite investiert wird, verbessert die Konditionen abermals: Dabei jedoch oftmals nicht mehr in dem Verhältnis zum Eigenkapitaleinsatz, wie es bei einem Sprung von 100 zu 90 % des Kaufpreises der Fall ist. Wenn du ein Angebot anforderst, dann lass dir am besten Kalkulationen aushändigen, die mehrere Konstellationen darstellen. Also zum Beispiel:

  • Angebot A: 100 % des Kaufpreises
  • Angebot B: 90 % des Kaufpreises
  • Angebot C: 80 % des Kaufpreises

Somit verschaffst du dir einen genauen Überblick darüber, bis wann sich ein Eigenkapitaleinsatz in welcher Höhe für dich besonders lohnt.

Die Parameter wie Darlehensrate, Sondertilgungsmöglichkeit und Berücksichtigung von Förderdarlehen sollte bei allen Angeboten natürlich gleichgesetzt sein, damit sich eine bestmögliche Vergleichbarkeit ergibt.


Fazit

Wie du siehst, gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, die eigene Baufinanzierung in zinstechnischer Hinsicht zu optimieren, damit du das beste für dich herausholst. Auch mit geringem oder nicht vorhandenem Eigenkapital kannst du die Kosten deiner Finanzierung im Zaum halten.

Du verfügst über kein oder nur sehr wenig Eigenkapital für deine Baufinanzierung? Dann empfehle ich dir meinen Beitrag Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Dort kläre ich zum Thema „Finanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz“ auf und erläutere eine der Möglichkeiten, ohne Kapital an einen Baukredit zu kommen.

Hast du Fragen? Dann lass es mich in den Kommentaren wissen.

Über den Autor

Michel Jessat

Knapp 6 Jahre war ich als Fachmann für Immobiliardarlehensvermittlung im Auftrag meiner Kunden unterwegs und habe diese zu verschiedensten Themenbereichen der Baufinanzierung beraten. Nun betreibe ich das Portal Baufi-Go und halte euch hier mit abwechslungsreichen und informativen Artikeln rund um‘s Thema Baufinanzierung auf dem Laufenden.

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