Alle Jahre wieder – bedarf es der eigenen Immobilie hier und dort einer Frischzellenkur zu unterziehen. Sei es das Bad, welches etwas in die Jahre gekommen ist oder der abgediente Teppichboden – Jeder Hausbesitzer ist nicht vor Abnutzungsspuren gefeit und wird sein Reihenhaus, Einfamilienhaus oder seine Eigentumswohnung früher oder später modernisieren müssen. Dieser Beitrag soll primär die Finanzierung eines solchen Vorhabens behandeln und die Finanzierungsmöglichkeiten aufzeigen.
Übrigens: weitere Aspekte der Modernisierung sowie dessen Abgrenzung zu den begriffen Sanierung und Renovierung, werden in unserem Artikel Modernisieren und sanieren behandelt.
Modernisierung finanzieren – die Möglichkeiten
Es gibt mehrere Anlaufstellen, um frisches Kapital für die anstehenden Arbeiten an der Immobilie zu beschaffen und somit die Finanzierung auf solidem Fundament zu wissen:
- Ein klassischer Modernisierungskredit als Baufinanzierung bei der Hausbank
- Finanzierung mittels Förderdarlehen von der KfW-Bank
- Spezielle Modernisierungskredite
Je nach Anforderungsprofil und Höhe des aufzunehmenden Kredits eignet sich jede Anlaufstelle unterschiedlich gut. Die jeweiligen Unterschiede seien im Folgenden geklärt.
Klassische Baufinanzierung als Modernisierungskredit bei der Hausbank
Die bereits in Besitz befindliche Immobilie lässt sich für die Modernisierung als Sicherheit bei der Hausbank hinterlegen. Die Vorteile dieser Vorgehensweise liegen auf der Hand: Die Hausbank kennt das Objekt und begleitet im Normalfall bereits die (Kauf-)Finanzierung. Eine Kreditprüfung kann kurzfristig erfolgen. Meist werden lediglich eine Aufstellung der geplanten Modernisierungen sowie aktuelle Gehaltsnachweise benötigt. In Punkto Bearbeitungsgeschwindigkeit kann die Hausbank daher meist besonders punkten.
Im Idealfall kann die Hausbank ohne zusätzliche Sicherheiten einen Kredit für die Modernisierungen genehmigen. Abhängig ist dies jedoch unter anderem davon, wieviel Kredit, sofern ein solcher auf dem Haus lastet, bereits getilgt ist. Gelegentlich kann es daher erforderlich sein, dass die Bank die Eintragung einer zusätzlichen Grundschuld verlangt. Hierfür ist ein Termin beim Notar der Wahl erforderlich. Die Kosten für diesen Vorgang muss der Darlehensnehmer selbst tragen.
Wie die Konditionen ausfallen, hängt dabei größtenteils davon ab, inwiefern die zu finanzierenden Modernisierungskosten als wertsteigernd von der kreditgebenden Bank angesehen werden. Auch der Immobilienwert ohne zukünftige Modernisierungskosten spielt bei der Konditionsfindung durch die Hausbank eine wichtige Rolle. Die Konditionen bei dieser Finanzierungsvariante fallen seit aber besser als bei Privat- und speziellen Modernisierungskrediten ausfallen.
Finanzierung von Modernisierungen mit Förderdarlehen der KfW
Die KfW-Bank bietet einige Förderdarlehen für die Finanzierungen von Modernisierungen an. Dabei reicht die Angebotspalette von Zuschüssen zur Errichtung von Photovoltaikanlagen und Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes bis zu zinsgünstigen Darlehen für ebendiese Maßnahmen.
Förderprodukte der KfW-Bank werden in aller Regel über die Hausbank beantragt. Eine Beantragung direkt bei der Förderbank ist nicht möglich. Die Hausbank prüft die Erfüllung der Kriterien in eigenem Hause. Der Unterlagenaufwand bei der Beantragung ist vergleichbar mit dem, bei Kauf einer Immobilie. Zudem sei darauf hingewiesen, dass für viele der Förderdarlehen die Förderfähigkeit durch einen durch die KfW zertifizierten Energieberater bestätigt werden muss. Die Kosten für diesen können hälftig von der KfW-Bank gefördert werden.
Konditionell sind Förderdarlehen der KfW-Bank besonders interessant. Zudem bieten die Tilgungszuschüsse der diversen Förderprogramme eine gute Möglichkeit, den eigenen Geldbeutel zu schonen.
Allerdings: Vielerorts akzeptieren Banken keine Kreditanträge, die ausschließlich aus Förderdarlehen der KfW-Bank bestehen. Hier sei in einem unverbindlichen Gespräch am besten vorab geklärt, inwiefern die Hausbank für das eigene Vorhaben in Frage kommt, sollten lediglich KfW-Fördermittel beansprucht werden. Die Eintragung einer zusätzlichen Grundschuld im Grundbuch der Immobilie und die daraus resultierenden Kosten (verhältnismäßig geringen) sollten ebenfalls berücksichtigt werden.
Spezielle Modernisierungskredite
Viele Banken bieten mittlerweile spezielle Modernisierunskredite ohne Grundschuldeintragung an. Bei diesen Kreditvarianten werden weniger Unterlagen benötigt, als bei einer Baufinanzierung oder der Beantragung von KfW-Fördermitteln.
In der Regel werden für die Beantragung dieser speziellen Modernisierungskredite lediglich die letzte Gehaltsabrechnung sowie ein Kontoauszug des Girokontos benötigt.
Da sich diese Modernisierungskredite primär an Eigenheimbesitzer richten, ist meist der Besitz der Immobilie in Form eines Grundbuchauszuges zu belegen.
Die weitere Abwicklung (Kreditprüfung, Unterlagenanforderungen) gestaltet sich unkompliziert, analog der Beantragung eines Privatkredites. Die Auszahlung kann meist sehr kurzfristig erfolgen, sodass zügig mit den Modernisierungsmaßnahmen begonnen werden kann.
Nachteilig bei dieser Variante ist der im Vergleich zu KfW-Förderdarlehen und Baufinanzierungen tendenziell höhere Zinssatz. Darüber hinaus ist der maximal mögliche Kreditbetrag bei den meisten Kreditinstituten auf 50.000,00 € festgelegt.
Wer auf eine unkomplizierte Beantragung wert legt und für Modernisierungen nicht mehr als 50.000,00 € an Kapital benötigt, sollte daher diese Variante in Augenschein nehmen.
Zusammenfassung
Für Diejenigen, welche einen Kompromiss aus guter Kondition und halbwegs unkomplizierter Abwicklung bevorzugen, empfiehlt sich der Weg zur Hausbank. Hier gibt es mitunter gute Konditionen und eine vereinfachte Abwicklung des Antrages, sofern das zu modernisierende Objekt bereits bei dieser Bank finanziert wird.
Förderdarlehen der KfW-Bank werden ebenfalls über die Hausbank beantragt und bieten besonders Sparfüchsen gute Möglichkeiten, Zinsen zu sparen und Tilgungszuschüsse einzustreichen. Der Unterlagenaufwand ist meist vergleichbar mit dem bei Kauf einer Immobilie.
Die sogenannten “speziellen Modernisierungskredite” bieten sich besonders für Eigenheimbesitzer an, die eine unkomplizierte Abwicklung und schnelle Auszahlung priorisieren. Die Zinssätze können hier aber etwas höher als bei anderen Finanzierungsvarianten ausfallen.
Im Zweifel sollten alle der hier genannten Möglichkeiten ausgeschöpft werden, die Konditionen vergleichen und für individuell entschieden werden, welcher Weg zur Realisierung des Modernisierungsprojektes am besten geeignet ist.
