Lange war es üblich, dass Käufer von Immobilien neben den sonst üblichen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) ebenfalls die anfallende Provision für den Immobilienmakler tragen mussten. Mit Beschluss des Bundestages vom 14.05.2020 wurde dieser Vorgang neu geregelt: Käufer und Verkäufer teilen sich eine anfallende Maklerprovision ab dem Jahre 2021 für die Vermittlung der Immobilie zu gleichen Teilen. Was dies konkret bedeutet und welche Ausnahmen es von dieser Regel gibt, soll in diesem Artikel geklärt werden.
Entlastung für Immobilienkäufer
Ziel dieser Neuregelung ist es, die einseitige Belastung von Immobilienkäufern zu vermeiden. Zuvor hatten Käufer aufgrund der gegenwärtigen Marktsituation (Angebot < Nachfrage) keine größeren Auswahlmöglichkeiten und kamen um das alleinige Tragen der Maklerkosten nicht herum. Provisionshöhen von bis zu 7,14 % des Kaufpreises rissen ein großes Loch in die Haushaltskasse und schmälerten die Eigenkapitalquote beim Hauskauf in nicht unerheblichem Ausmaß. Durch die beschlossene Aufteilung der Maklercourtage bleibt Immobilienkäufern nun mehr Kapital zur Verbesserung der Eigenkapitalquote bei der finanzierenden Bank – was bei guter Finanzierungskalkulation wiederum zu besseren Darlehenskonditionen führen kann.
Mehr Transparenz – für beide Seiten
Die Neuregelung sorgt nicht nur für höhere Kapitalreserven. Auch wird die Funktion und Zuständigkeit des Immobilienmaklers für Käufer- und Verkäuferseite transparenter dargestellt.
Die beidseitige, gleichmäßige Kostenaufteilung verpflichtet den Immobilienmakler indirekt dazu, beide Parteien unvoreingenommen bei der Abwicklung des Hauskaufs zu begleiten. Der Makler nimmt hierbei praktisch eine neutrale, unparteiische Stellung ein und befindet sich nicht in einem Interessenkonflikt zwischen Käufer und Verkäufer der Immobilie. Die zuvor für Käufer unvorteilhafte Konstellation – Verkäufer beauftragt Makler mit Vertrieb – Käufer zahlt die vom Verkäufer beauftragte Dienstleistung – entfällt somit.
Höhere Beratungsqualität zu erwarten
Da nun auch Verkäufer für den Vertrieb der eigenen Immobilie zur Kasse gebeten werden, ist anzunehmen, dass die Beratungsqualität und Qualität der Abwicklung des Immobilienkaufs zunehmen wird. Haben Verkäufer zuvor oftmals, aufgrund der für sie kostenfreien Dienstleistung, weniger Fokus auf eine professionelle Vermarktung achten müssen, ändert sich dies möglicherweise in Zukunft. Profitieren können von dieser Neuregelung alle Seiten:
- Makler dürfen sich als neutrale Mittler verstehen und alle Parteien unvoreingenommen sowie objektiv bei der Kaufabwicklung betreuen.
- Verkäufer können (und sollten) einen höheren Anspruch an die Qualität der Maklerdienstleistung erheben.
- Verkäufer profitieren von niedrigeren Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.
Für wen die neuen Regeln gelten
Die neue Regelung bezüglich der gleichmäßig aufzuteilenden Maklerprovision gilt bei folgenden Konstellationen:
- Kauf von Immobilien als Verbraucher (ob zur Eigennutzung oder Vermietung ist unerheblich)
- Außerdem: Regelung gilt nur bei Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern
Demnach kommt die Verordnung in folgenden Fällen nicht zum Tragen:
- Immobilienkauf als Gewerbetreibender / juristische Person / mit unternehmerischem Hintergrund
- Bei Kauf einer gewerblichen Immobilie, eines Mehrfamilienhauses und Baugrundstücks
Die neue Regelung zielt somit ausschließlich auf Entlastung von Verbrauchern ab.
Mögliche Fallstricke der Neuregelung
Es bleibt abzuwarten, wie Immobilienverkäufer mit der neuen Regelung verfahren. Ob die für Käufer verringerten Maklergebühren tatsächlich in geringeren Kosten resultieren bleibt abzuwarten. Denn: Verkäufer können die für sie anfallende Maklerprovision letztendlich vorab auf den Kaufpreis der Immobilie aufschlagen. So kann es vorkommen, dass Käufer den Käuferanteil der Maklercourtage indirekt über einen erhöhten Kaufpreis doch selbst zahlen.
Dort, wo die Nachfrage das Angebot nach wie vor übersteigt, würde es nicht verwundern, wenn Methoden dieser Art angewandt werden. Andererseits: An Standorten mit geringer Nachfrage kann die Neuregelung der Maklerprovisionen beim Immobilenkauf zu einem positiven Effekt führen. In Summe ist die Verordnung ein weiterer Schritt hin zu einem verbraucherfreundlicheren Immobilienmarkt und daher in jedem Fall zu begrüßen.
